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SOHO写字楼产品设计建议
大运河商务区soho写字楼产品设计建议
远洋·大运河商务区soho写字楼：
高档酒店化物业管理的SOHO空间，功能界定采取模糊路线，满足客户对私有化、个性化空间的需求，依托于综合体的中心效应和前景，既可作为单身公寓、年轻夫妻的时尚居住，又可作为居家办公、小型工作室。
主诉求：“国际时尚、潮流空间”
远洋·大运河商务区SOHO写字楼，借助双子座写字楼的整售与散售形成社会公众对区域办公和中心区的认知，提供小面积空间产品，丰富产品线，进一步带动市场投资行为；
考虑到杭州整体写字楼市场的业态特性，建设资金和销售资源投放的均衡性，考虑按照酒店式公寓形态建造，投放比双子座写字楼放后半年（2010年5月具备开工条件），每楼座之间相隔一年。
当然在规划建设时可根据商务氛围的形成、前期投放产品的热销程度，进行业态和推盘间隔时间的调整，以实现项目总体效益水平提升。
区域特征：
北侧为A01住宅区和中心交通出入口，可远见运河景观
南侧为地标性写字楼和大关路
西侧为SOHO写字楼集群及中心商业区、酒店集群
东侧为双子座写字楼、城市绿化广场及上塘高架
客户特征：
以投资为主，兼顾自住功能；
对大堂、安保、空调、车位、电梯都有较高要求；
心里承受价位不高于20000元/平米；
需求面积在40~60平米；
普遍对华润西子中心有较高认知度；
自由职业者
居家办公类型客户
小型工作室业主
2、产品定位
建筑立面：外立面现代、明快，有一定时尚元素；外立面使用玻璃幕墙加部分石材；
标准层：面积1200-1300㎡；商业面积1000㎡左右。
户型分割：面积40-60㎡；
层高：净高不低于2.8米
空调：户式空调；公共部位中央空调；
大堂：局部挑空，公共大堂面积不小于100㎡带装修，简单配置大堂服务设施；
与大堂吧100㎡相结合，并设置总接待台，
车位配比：按规范要求配置；局部考虑地面停车；
地下室：交通组织有一定合理性，避免酒店式公寓车流与写字楼车流形成交集，使动线组织适当分离。
规划设计：结合酒店式公寓使用特征，融入住宅对于朝向及景观的要求；
门窗：断桥铝合金，配置推拉窗；
卫生间：每户配置；
厨房：
走道：公共走道宽度大于2米；
电梯厅：开敞、明亮，设置局部休闲空间；
装修：公共区域、室内精装修，按照1500-2000元/㎡考虑；
商业：设置商业群楼总面积1000㎡（一层6米LOFT结构），主要考虑小店铺配套，单位面积60-70㎡；
B02产品配置标准
类别
分项
地上部分
地下部分
建筑
标准
物业类型
服务式公寓
地下室形式
人民防空地下二层
停车
地下单层停车或立体停车
建筑形式
钢筋混凝土结构
标准层层高
3米
门窗工程
推拉门，旋转门，断桥铝合金窗，配双层中空玻璃（外层玻璃为LOW-E玻璃）
外立面
玻璃幕墙，石材
外墙保温
聚苯板或保温砂浆等(具体结合外墙外保温要求明确，满足节能要求)
屋面保温
挤塑聚苯板等(具体结合屋面保温要求明确，满足节能要求)
屋面防水
需要，当地常规做法
结构
标准
桩基形式
钻孔灌注桩或预应力管桩
基础形式
柱下桩基础
基坑支护
桩式支护或土锚杆结构，
具体待定
地下降水
排水沟或井点降水，
具体待定
土方工程
分层开挖
结构形式
框架-核心筒结构
地下室防水
加膨胀外加剂或抗裂纤维
具体待定
地下室顶板
梁板式或无梁楼盖
标准层楼板
梁板式
地下室外墙
钢筋混凝土
标准层砌体
页岩空心砖
标准层内墙
轻质隔墙
园林
园林景观
硬质部分
考虑人行通道铺装
考虑通车道铺装
考虑广场铺装及水景设置
考虑部分停车位铺装
考虑地下车库采光井设置
考虑建筑周边花坛设置
软景部分
考虑行道树设置
考虑广场绿化设置
考虑地下车库出入口绿化
考虑局部架空层绿化
考虑移动式花坛绿化
小市政工程
电力工程
待定
燃气工程
待定
弱电管网
待定
给水系统
待定
雨污水系统
待定
装修
标准
室外（墙、窗）
外墙石材，断桥铝合金窗、玻璃幕墙
室内大堂
地面石材，墙面石材、木饰面，吊顶石膏板、木饰面、涂料等
标准层电梯厅
地面、墙面石材，石膏板吊顶涂料
标准层走道
地面玻化砖，墙面乳胶漆、墙纸等，石膏板吊顶
商业部分
地面、墙面石材，石膏板吊顶
消防楼梯
地面环氧树脂地坪，墙面、顶面涂料
设备
标准
给排水系统
常规
空调系统
户式空调（公共区域中央空调）
无
热水系统
无
饮水系统
无
水处理系统
化粪池
燃气系统
常规
采暖系统
无
无
供配电系统
两路10KV供电
通讯系统
常规
网络系统
光纤宽带到户
预留机房
有线电视系统
数字电视
预留机房
安防系统
监控、入侵报警
消防系统
控制中心报警系统
停车管理系统
远程射频卡式管理
电梯系统
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