房地产市场报告 -中国房地产市场2023总结 2024展望 -全年数据版.docx

中指研究院

中国房地产指数系统

中国房地产市场

中国房地产市场2023总结2024展望2024年1月19日

目录

摘要 1

一、2023年中国房地产市场形势总结 5

（一）价格水平：2023年，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计微涨0.27%；二手房价格累计下

跌3.53%，超九成城市价格下跌 5

（二）成交规模：2023年重点100城新房成交面积同比下降约6%，市场延续调整态势 8

（三）需求结构：多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑13

（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至20.3个月 17

（五）土地市场：300城住宅用地供求同比降幅均约两成，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价

上限，土拍分化加剧 20

（六）开发投资：2023年房地产开发投资额同比下降9.6%，降幅仍较大 29

二、2024年中国房地产市场趋势展望 30

（一）宏观环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力 30

（二）政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套

措施有望加速落地 38

（三）市场趋势：中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销

售有望实现微增；开工、投资下行态势难改 49

（四）关注点：保障体系补位，住房制度逐步完善，探索新发展模式 62

三、房企应对策略 73

研究主持：中指研究院中国房地产指数系统

数据支持：中指数据CREIS

主要研究成员：

中指研究院：莫天全黄瑜曹晶晶陈文静孟新增郑俊彤郭昕昱

吴建钦赵丽一李汶沄薛建行胡佳娜张凯杨红侠张化学程宇

徐跃进

张文静

汪勇

黄雪

丁晓牛晓娟

中国房地产市场2023总结2024展望

1本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230、010

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摘要

一、2023年中国房地产市场形势总结

（一）价格水平：2023年，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计微涨0.27%；二手房价格累计

下跌3.53%，超九成城市价格下跌

2023年，百城新建住宅价格累计上涨0.27%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。百城二手住宅价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点，房价走势持

续低迷，至12月，已连续20个月环比下跌，连续7个月环比下跌的城市数量超90个。

（二）成交规模：2023年重点100城新房成交面积同比下降约6%，市场延续调整态势

2023年，全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%，商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，其中现房销售面积同比增长18.0%，表现明显好于期房。重点城市方面，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约6%；重点15城二手房销售规模同比增长37%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月销售同比降幅

有所收窄，但受居民收入预期、房价下跌预期等因素未明显改善影响，年末市场仍旧面临下行压力。

（三）需求结构：多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑

2023年，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于2022年。其中，北京、上海、成都等多个城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需

求得以释放，改善市场表现出一定韧性，代表城市中20个城市120-144平方米成交套数占比提升。

（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至20.3个月

2023年，全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%（同口径销售面积同比下降约5%），绝对规模处2016年以来最低水平，销供比为1.23，呈现出供小于求的状态。重点城市供给端表现弱于需求端，推动可售面积小幅下降