二手房基础业务知识课件.ppt

精选课件ppt二、二手房业务基础指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理或行纪服务，并获取一定报酬的中介人士。房产经纪人，指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。二手房交易以居间为主，工作的性质属于销售的范畴，只不过我们销售的产品是一种无形产品—服务，房子不属于我们，买家的钞票也不属于我们，我们的职责是提供了交易平台，完成合理搭配，协助安全交易，所以从业者要时刻牢记我们的定位—中间人（居间方）。引入——经纪人基本业务知识人力资源部业务基础知识一、房地产基础二、二手房业务基础一、房地产基础(一)房地产基础概念(二)房地产分类(三)建筑基础知识一）房地产基础概念土地所有权——分为国有土地所有权与集体土地所有权。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类房地产——附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总数。房地产业——从事房地产开发经营、管理、服务等行业与企业的总称。（是一个巨大的产业体系）房产与地产房地产概念：房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成的。在经济学上也叫“不动产”。房地产在物质上有三种形态:（1）单纯的土地（2）单纯的房屋（3）土地房屋的综合体房产：是房屋及其占有权，使用权，收益权，处分权等权利的总称。地产：指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产，是土地及其使用权，收益权等权利的总称。一）房地产基础概念土地使用权的取得1.出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内，转让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：1）土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；2）出让土地权限于国有土地；3）集体土地未被征用不得出让；4）土地使用者只有支付了土地出让金后，才能取得土地使用权证书2.划拨：指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳了补偿。安置费后将土地让其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特征：1）划拨土地可以转让；2）划拨土地使用权可以出租；3）可以设定抵押；4）划拨土地交易需交纳土地出让金：5）划拨地无使用年限限制。土地使用权的取得一）房地产基础概念土地所有权归国家或集体所有；（例外，如香港、澳门、台湾）土地使用权的年限(仅针对出让地)住宅用地：70年（昆明市）工业用地：50年综合或其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地：50年加油站、加气站：20年续期房地产的特性自然特性：位置固定使用耐久资源有限物业差异经济特性：生产周期长资金密集易受政策影响长期增值性一）房地产基础概念房地产市场的特点:经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性.流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法.城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场.一方面是人口的不断增加,需求也相应增长;另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本是恒定的一）房地产基础概念二）房地产分类土地分类：1、生地2、熟地（1）三通一平(水通、电通、路通、道路平)（2）五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）（3）七通一平（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整