江南商城业态定位的方案课件.pptxVIP

;前言;总纲;一、市场状况分析;以中低档为主。;从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时

的发展状况继续深化发展，即：

北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；

上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；

天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。;广州市主要商业圈;1.1.3部分经营中的商场项目对比分析

广州部分经营中的商场对比表;分析：

从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商

业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。

市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其??各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。;广州部分经营中的商场对比表;分析

商业同质化强烈，争夺同类消费者

从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。

大型百货超市磁石作用减弱

由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显，如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场

带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城所带来的影响。;硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力

商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华广场。

旧有经营模式缺少新鲜感

新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经;1.1.4部分在售/将售的商场项目对比分析

广州部分在售/将售的商场对比表;分析

多个大型商场涌现，竞争更为激烈

现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场，商户的可选择范围较多，市场竞争十分激烈。尤其在北京路上，过去所出现的商铺“僧多粥少”的现象，随着多个大型商场的涌现，商铺紧缺的局面已被改变。

商铺物业投资大回报高

在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点，以吸引投资者，但现时在售的物业中，买家首期往往需要投入大笔资金，对部分经营者而言，入市的门槛较高。;1.2消费状况;?“两端”的消费需求基本得到满足

广州的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。

高端消费层市场空间有限，广州作为国际大都市，已吸引到相当一批国际名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的前往国外消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。因此，现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。

中低端的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展，人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。;?中高端的个性消费严重不足

部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。;1.3广州商业发展的趋势;广州商业发展的趋势：

大型一站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在。

具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费观念，开创领先的经营模式。;结论;一、我们所在的商业平台;消费力构成：

?以周边居民为核心，辐射工业大道、宝岗大道沿线

?购买力以中端为主

?青少年、妇女为活跃消费群;行业分布：;临街面窄

为二层商铺

首层经营业态档次低下

人流导入口窄，整体形象不佳;三、市场机会挖掘;四、终端客户定位;终端客户;青少年？妇女？;针对女人;专业综合化;Mall是什么?;;女性装点人生的去处很多，也有很多地方为女性提供装点人生的各类服务。;为渴望美丽的心而存在;经营内容;租金价格建议;1、以项目价位为基数100，初步比较价格；

（计算公式：参考项目租金÷位置修正系数÷人流修正系数÷规划修正系数÷……）

2、将比较价格按照各参考项目的可比性进行权重的调整，综合后得出预期租金。（计算公式：预期租金=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b）;综合项目周边市场竞争态势，并结合本项目自身素质，初步估计项目的预期租金水平为：;项目优化建议;要体现项目的经营档次，商场内的布局划分是其中重要的一

个指标。上档次的商场项目，均十分