房地产估价考试重点.docx

弟一章

房地产估价：

房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。

估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。

估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。

价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。

估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。

估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果

弟二章

房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。

房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”

房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。

房地产特性：（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值

种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。

开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。

经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用

房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。

房地产区位状况描述：（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。

弟三早

房地产价格:和平地取得他人的房地产所必须付出的代价--货币或实物、无形资产和其他经济利益。

基准地价:以一个城市为中心，在该城市一定区域内，根据用途相似，地块相近、地价相近的原则划分地价区段，调查评估各地价区段在某一时点的平均价格。

楼面地价:指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。

房地产价格影响因素:p120

第四章

估价主要原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则，谨慎原则。

价值时点原则要求评估价值是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。价值时点用公历年月日表示。

替代原则:要求评估价值与估价对象类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

最高最佳利用原则:是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能得利用包括最佳用途，档次，规模。

第五章比较法及其应用

比较法:根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法；具体的说，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

可比实例:是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体指交易实例中交易方式适合估价目的，成交日期接近价值时点，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

适用对象:同类数量较多，有较多交易且具有一定可比性的房地产。具备条件:在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。

估价步骤:搜集交易实例，选取可比实例，建立比较基础，进行交易情况修正，进行市场状况调整，进行房地产状况调整，计算比较价值。

搜集交易实例的要求:交易对象的基本情况，交易双方基本情况，交易方式，成交日期，成交价格，付款方式，融资条件，交易税费负担，交易目的。

选取可比实例的质量要求:3-5个，（1）可比实例房地产应与估价对象房地产相似:用途，规模，建筑结构，档次，权利，性质。⑵可比实例的交易方式应适合估价目的⑶可比实例的成交日期应接近价值时点。（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

建立比较基础工作:统一财产范围，统一付款方式，统一税费负担，统一计价单位。

统一财产范围:（1）含有非房地产成分房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分（2）带有债权债务的房地产（3）房地产实物范围不同

统一税费负担：正常负担下的价格-应由卖方或买方缴纳的税费=卖方或买方实得金额

正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由买方缴纳的税费比率）

统一计价单位：（1）统一价格表示单位 （2）统一币种和货币单位（3）统一面积内涵和

计量单位:1亩=666.67平方米1平方英尺=0.09290