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房地产法律法规总复习

2012.2

房地产法p2

. 房地产法是指确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、

管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。

房地产法的调整对象p3

房地产法的调整对象包括房地产开发、交易和管理关系，以及由此衍生的其他房地产关系，表现为管理与被管理的经济管理关系和当事人之间平等协作关系，其中既有财产关系，也有非财产关系。也可以把房地产法理解为调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的具体内容包括以下几项：

1） 房地产民事关系

2） 房地产行政关系

3） 房地产社会保障关系

房地产法律关系

（一）房地产法律关系的概念与特征

1、 概念：

指房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职责职权关系。p5

房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。 房地产关系是法律

调整的对象，而房地产法律关系是法律调整的结果.房地产法律关系是一个社会房地产经济发展程度的重要标志。

房地产关系经过房地产法调整房地产法律关系

房地产法律关系的构成要素p6

1、主体：房地产法律关系的参与者，是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者，或是经济职权的行使者和经济职责的承担者，包括管理主体、开发主体、交易主体、服务主体，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

2、 内容：指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务，或所拥有的职权和履行的职责，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。

.房地产权利

.房地产义务

.房地产职权

.房地产职责

3、 客体：房地产法律关系主体享有的权利、行使的职权和履行的义务、承担的职责所共同指向的对象，包括物、行为和无形资产°（p7）

（1） 物一一具体表现为土地与房屋及其附属物

土地——国有土地和集体所有土地

房屋一一农村房屋和城市房屋

（2） 行为——房地产法律主体为享受权利、行使职权或承担义务、履行职责所进行的活动，如房地产开发活动、交易活动、物业管理等。

（3）无形资产一一可为从事房地产经济活动的房地产法律关系主体带来的非物质财富，如用于房地产综合开发的各类规划设计方案、图纸及其著作权，用于房地产投资决策或销售的各种具有竞争优势的信息、数据等商业秘密。

（三）房地产法律事实

1、 房地产法律事实是指符合房地产法律规范的，能够引起房地产法律关系的产生、变更和终止的客观情况。

.客观性法定性差异性

2、 房地产法律事实的种类

■以是否依人们的意志为转移作标准，可分为房地产法律行为和房地产法律事件两类。

（1） 行为——包括合法行为、违法行为

（2） 事件——房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生、变更和消失的客观情况，主要是国家房地产法律、法规的颁布实施或修改废止、不可抗力事件等

房地产法律渊源

房地产法的渊源由与房地产有关的法律、法规、政策等共同组成的协调一致、有机联系的统一整体。

——法的渊源是指法的效力来源，包括法的创制方式和法律规范的外部表现形式。

第二章房地产权属法律制度

. 房地产权利，指以房地产为标的民事财产权利，是权利人依法对其所有的

房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态.房地产权利是房地产权属的前提和基础。

. 土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有，使用，收益和

处分的权利.

土地所有权的权能

.占有一一实际支配与控制土地的权利，可与所有权重合也可分离

.使用——有效利用土地的权利，关注土地的使用价值；由于土地使用权直接于土地上行使，必须以占有土地为前提

.收益——在土地上获取经济利益的权利，是土地所有权的标志

.处分一一处置土地的权利，表现为土地权利的转让，是土地所有权的核心。不过，

由于土地权属的可分离，使得处分权可以由所有人行使，也可由其他权利人行使。

土地使用权的概念

我国土地使用权，指公民、法人及其他组织依法控制、支配全民所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的权利。

《物权法》根据土地用途，将土地使用权分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

土地他项权利

.

（1）地役权：是为了自己的土地利用需要，而对他人土地加以支配的权利。主

■要包括：通行权、用水权（排水、引水、取水等）、建筑物地役权（如支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等）、工作物地役权。《物权法》第十四章明确规定了地役权的概念、设立、登记与灭失、地役权的效力、及其与其他物权的关系等内容

（2） 空中权：指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物

■

（如桥梁、渡漕、高架公