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宏观深度报告
正文目录
一、日本房地产泡沫的形成与破裂4
二、日本房地产泡沫破裂的土地人口背景6
三、日本房地产泡沫破裂的政策触发因素8
（一）货币政策“失误”频频8
（二）财政与货币政策疏于配合12
（三）房地产税改革不合时宜13
四、日本房地产泡沫破裂对中国的启示14
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宏观深度报告
图表目录
图表1近百年来日本经济发展情况4
图表21980年代开始，日本股市、房地产价格快速上涨后开始下跌4
图表31960年代以来日本房地产相关投资情况5
图表4日本房地产泡沫破裂后，房地产销售短暂调整后出现反弹6
图表5房地产泡沫破裂后，日本经济增速的下滑主要源于消费、设备投资支出的下降6
图表6日本人口密度在发达经济体中相对较高7
图表7农地、林地在日本土地中占较大比重7
图表81970年代中期开始日本人口增长、城镇化进度均放缓8
图表92003年日本人口密度开始回落8
图表101970年代末期日本人口结构已发生变化8
图表111970年代开始日本对外贸易顺差激增9
图表121970年代末期开始日元汇率震荡贬值9
图表131980年代开始美国出现“双赤字”9
图表141980年代初期美元指数大幅上行9
图表15“广场协议”签订后，日元升值引发“日元升值萧条”10
图表16“广场协议”签订后日本央行的货币政策操作11
图表171980年代过剩的流动性大量流入日本的房地产、金融保险等行业11
图表181989年开始日本CPI同比蹿升12
图表19总量控制政策出台后日本房地产贷款增速骤降12
图表201980年代日本政府通过削减支出实行“财政重建”13
图表211980年代日本新增公租房数量明显下滑13
图表221970年代后期日本土地价格上涨压力缓解14
图表231992年日本政府开始征收地价税14
图表24我国20-49岁人口占比与日本80年代相近15
图表25我国抚养比与1990年的日本相近15
图表26近年来我国居民杠杆率迅速攀升至较高水平15
图表27我国一线城市房价收入比明显高于日本15
图表28近年来我国与美国GDP总量间的差距不断缩小16
图表29目前我国城镇化水平仅相当于日本1960年17
图表30日本三大都市圈人口占比不断提升17
图表31我国与日本房地产贷款增速对比17
图表321969年以来日本房地产税收政策变化与房价变化18
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