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浅析城市老旧小区改造项目的设计要点

——以长沙市望月湖片区改造为例

摘要：文章以长沙市老旧小区——望月湖片区改造项目为例，探讨了在目前

的城市更新中十分重要的一个专项。作者结合在项目设计及服务过程中遇到的问

题和积累的经验，总结了以下六大要点——1.管理为主，设计为辅；2.综合体检、

多方听证；3.偏重利旧、合理规划；4.文化挖掘、氛围点缀；5.物料选择、注重

耐久；6.后期服务、现场变更。这六大要点涵盖了从方案设计-施工图设计-后期

服务过程中的主要思路和重要问题，为城市老旧小区改造项目提出一定的建议。

关键词：老旧小区；民生工程；设计；改造

城市是人类文明不断进步的结晶，是人类经济社会发展的重要载体，这其中

的城市居住问题显得尤其重要。中国自改革开放以来，中国城镇化率以年均近1

个百分点的速率提高，至2015年中国城镇化已达到56.1%，进入了城市社会。但

随着我国新型城市化进程的加速推进，不断增长的城市人口与不断升级的居民需

求之间存在巨大矛盾，旧城老化问题日益突出。因此，国家近年来大力支持城市

老旧小区改造的相关工作，立志于提升居民的安全感、幸福感和获得感。

2020年07月10日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造

工作的指导意见》国办发〔2020〕23号文件，文件提出，2020年新开工改造城

镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小

区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力

争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。同时文件对于老

旧小区改造的重点工作也进行了详细部署——意见指出坚持以人为本，把握改造

重点；从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确

定改造内容；激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社

会力量支持、参与改造；坚持建管并重，加强长效管理。同时提出城镇老旧小区

改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，积极推动居民出资参与改造，可

通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方

式落实。文件中对于3类改造内容也分别进行了定义：基础类改造内容是指能满

足居民安全需求和基本生活需求；完善类改造内容是指满足居民生活便利和改善

型生活需求；提升类是指丰富社区服务供给、提升居民生活品质。其中基础类改

造内容是需要全部完成的，完善类和改造类可以根据居民需求和场地条件选择几

项完成即可。

同时发布的《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行

动的意见》建科规〔2020〕7号文件指出，要以建设安全健康、设施完善、管理

有序的完整居住社区为目标，以完善居住社区配套设施为着力点，大力开展居住

社区建设补短板行动，提升居住社区建设质量、服务水平和管理能力。

从国家发布的主要政策文件我们不难看出，老旧小区改造的主要工作将立足

于民生工程，最大限度的改善人民的日常生活。而老旧小区项目的改造设计工作

也将完全不同于以往的项目设计，作者从自身经历的城镇老旧小区改造实例——

望月湖小区八片区改造设计的项目出发，理论结合实践，总结在城镇老旧小区改

造的过程中，设计工作的几项需要着重注意的要点——

1.管理为主，设计为辅

与传统设计项目不同，老旧小区存在的较为尖锐的问题往往是屋顶漏水、外

墙渗水、给水系统爆管、排水不畅、电力设施老旧损坏、电梯老旧故障等，根据

长沙市城市人居环境局发布的《长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则》的

文件，对于城镇老旧小区的改造内容主要分为了以下几个部分——基础类：包含

公共安全（违章建筑/消防设施/照明设施/安防设施/紧急避难设施）、基础设施

（供水系统/排水系统/雨污分流/一户一表/三线整治及供电设施/杆管线设施/燃

气管线设施/无障碍及适老设施）、建筑修缮（建筑构配件修护/屋顶及墙体防水

/楼道修缮/化粪池/加装电梯）、环境整治（信息标识/围墙改造/绿化改造）、

便民设施（环卫设施/健身设施/快递设施）、社会治理（业主委员会/小区物

业）；完善类：也包含了基础设施、建筑修缮、环境整治、便民设施、社会治理

几个方面，细分内容则主要包括了道路改造、停车设施改造、建筑防雷设施修缮、

建筑节能、游乐设施、休闲座椅、晾晒设施及党建阵地等完善生活功能的内容；

提升类：也包含了基础设施、建筑修缮、环境整治、便民设施四个方面，细分内

容则主要包括了儿童路径、智能门禁系统、屋顶及外墙整治、口袋公园