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商业综合体财务核算模式及税费的思考

一、商业综合体相关介绍

（一）商业综合体概论

商业综合体是成为现代人们购物理想型商城，是一种先进化商业地产模式，围绕购物建设商业区域中心，其中包含百货、餐饮、教育、娱乐、办公等业态结合形成，让更多消费者感受多元化和一站式购物乐趣。同时在各种条件下，将这些业务相结合达到协助关系，构建成多功能、统一、全面的商业购物综合体。

（二）特征

1．内在特征

第一空间规格大。由于商业综合体必须包含丰富、多元化业态功能，所以要求内部空间足够大，通常在建设过程中还要考虑城市规模和经济水平，达到相互对等效果。同时还要保证建筑功能多元化，成为城市购物的天堂，满足消费者购物需求；第二构建完整通道树型交通体系。为了方便消费者梳理清晰购物路线，可以将内部交通和公共交通通道相互衔接，不仅与外界城市交通系统产生联系，还能解决人们交通不便问题，构建完整通道树型交通体系，有效发挥便捷作用；第三现代城市景观设计。人们生活水平的提升，需求量也会日益增加，所以在购物过程中经常会购买很多用品，满足自身物质要求。并且人们购物审美也在提升，商业综合体紧抓这一条件，在内部设置标志物、小品、家具、植栽、铺装、照明等手段渲染内部氛围，让人们亲身体验景观，改变心理状态；第四高科技集成设施。商业综合体的实现是为了满足现代人们购物需求。当其建设过程中，会引用高科技和智能化功能以及技术，将其全面集中到一起，通过先进设施彰显现代化建设优势，并且成为科技发展的重要体现[1]。

2．外在特征

第一，高可达性。现如今，大多数建筑物都位于地势繁华区域，而商业综合化是现代购物的新型模式，不仅推动城市经济快速发展，还能与外界保持密切联系，建设先进化交通网格和信息网络；第二，高密度和集中性。面对高大耸立的建筑物，成为城市经济发展的重要组成部分，也是城市的著名地标建筑。它的出现可以分散城市人口，区分工作日和休息日的关键区域，并且利用不同功能与外界相互补，共同促进与发展；第三，整体统一。商业综合体为了成为城市标志，必须保证外部结构风格统一，要求每个独立个体经营方面保持密切协助，相互影响和促进。同时还要和城市整体环境以及经营进度相统一，保持良好协调关系；第四，功能复合性。为了形成完整工作运行体系、与生活相接轨的运营体系，强化推动各功能密切接触，实现相互弥补效果。

（三）发展趋势

首先理论界对商业综合体的研究。在传统区域经营方面，侧重于针对性经济研究，逐渐转向到独立建筑，从而向着复合型建筑研究方向迈进。主要围绕三方面展开，第一是现有专业性研究团队，第二是大学层面，研究内容重点涉及综合体理论方面的研究项目，第三是国外留学回来的研究学者。值得欣慰的是，城市综合体的实现为中国全新改革明确发展方向，推动国家经济持续上升；其次是实践方面，出现了第三支主体力量。第一支主体力量以大型购物为载体，逐渐演变成现代化城市商业综合体。第二支力量是将休闲娱乐为主的休闲综合体很娱乐综合体，同时还包含写字楼为主的办公综合体，吸引全国各省份的关注，通过广泛推广让更多城市不断尝试。例如中信城市广场、万象城，都是以商业购物运营为主。并且在短期发展背景下，也出现了创意地产为主的复合型创业地产综合体，不断扩大经营范围，提高经营效率。最后是专业、以城市商业综合体为主的公司，和传统地产顾问有所差别。由于商业综合体是根据城市整体发展、区域地带活跃性以及各种商业发展水平等方面，建设出多功能、综合性购物中心建筑物。因此，专业服务城市商业综合体会随着城市变化而产生，也会因商业地产专业服务机构的发展方向进行明确细化，加强提高专业化，提高服务水平，加大开发实践力度，从而在未来发展中显得更加专业、认真。

二、商业综合体的财务核算模式

（一）自营模式

自营模式是从商业综合体项目获取土地使用权开始，对其进行策划、建设、招商以及运营。整体流程由建筑方独立完成。同时，建筑方必须要有建筑资格，拥有高质量专业独立商业管理队伍，无须借助委托公司达到监督管理效果。如果在实际建设中没有配备甲乙双方，商业综合体具备独立且专业的核算模式，自己负责盈亏，不会与其他合作方产生联系。除此之外，租金支付、物业费、多经营收取等费用都将归属于商业综合体，而房产税和其他税费也需要自己安排，处理相应工作[2]。

（二）委托经营模式

从客观描述，商业综合体所有权和经营权利都必须相互分离使用。所有权归属于建筑方，等到建筑方正式完成后，委托具有丰富商业管理经验的管理公司，保障其管理具有合规性。在这种模式实施下，租金收入归纳于建筑方，物业费、空调费和其他费用都属于商管公司。面对租金相关的增值税、房产税等都需要由甲方承担，自主申请和缴纳税费；而乙方除了不承担租金之外，其他相关税费都需要由甲乙双方共同承担，通过各自核算得出结论。

三、不同财务核算模式下税费的思考

（一）自营模式下