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项目类别开发策略——别墅开发模式

别墅历经大起大落,如今又渐渐引起发展商的注意。碧桂园的别墅在几天被抢购一空,许多收

入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性,很多国际常理不通行,比如

某知名楼盘的别墅被称作农民房,却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型,为我

们提出了现实指南。

第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析

分析A：别墅项目特性剖析

别墅的词义出自别业是指本宅门外供游玩休养的园林房屋,《宋书.灵运传》中有修

营别业,傍水依山,尽幽居之美。改革开放前,别墅数量少,仅仅出现在一些风景胜地供度假

租用,或由少数特殊人拥有,比如的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展,别墅的含义也

逐渐扩大了,在中高档有花园的小住宅都被称做别墅,甚至高层公寓顶层复式单元也被冠

名空中别墅,功能上不仅是游憩之处,还有居住、办公、投资等多种用途。

别墅面积标准从100-1000平方米均有,可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独

立,也有并联和多联体,横向干扰少,没有竖向干扰。占地由几十平方到一百,庭院可以满足观

景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短,不论坡地、水池均可建造,造型和空间可以随业

主兴趣、基地条件而千变万化,因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济,因而售价

高,政府从节约土地资源出发,也有一定限制。

未来的别墅发展,有几个值得关注的方向：

〔1生态型。着重节约能源,改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。

〔2智能化。重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。

〔3个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格,营造出独特的基地环境和室空间。

〔4社区化。创造一定的群体氛围,方便信息交换和商务活动,丰富社区文

化。

分析B：别墅项目开发的致命陷阱

现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由

于急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性,有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要

存在以下问题：完全忽视环境资源和自然景观。

一些度假别墅所处地段没有任何景观,仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美

的山地。在销售遇阻后,价格一降再降,有的别墅降至每平方米2000元,比同区域住宅价格还

低,别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活的最高

境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低,容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的

空间,同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度

假别墅,由于片面追求利润,强调销售面积,只顾增加栋数,已经从根本上脱离了度假别墅的

功能,有的别墅造型呆板,选材粗糙,施工质量较差；有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯

问题都不能很好地解决。

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分析C：别墅开发市场背景分析

以为例,随中国经济的高度发展,作为中国最大港口城市之一,吸引了许多外资机构及大

型国有机构。据统计,世界500强经济集团大多进驻中国,其中不少在、设立总部或分支机构,

加之国有大型机构及、、地三资及私营企业落户,宏观利好形势下,给别墅物业也带来无限商

机。

目前市场已建和在建项目详情见下表

青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、花园、颐园、田

已建项目

园居

在建项目华景园、齐明别墅〔二期、国际会议中心

由于别墅物业所面对的客户群相对较窄,所以别墅供给量相对较少。

分析D：别墅项目总体销售状况

目前别墅销售期相对较长,不少楼宇有四、五的还在发售,也有个别楼宇发展因楼市低迷,

暂时封市,如表所示的为销售状况较好的一些别墅盘。经过市场调研后发现：别墅项目大体

销售尚可〔包括尚在销售中的青青山庄,尤其银湖区域相对其他更为优良,其原因主要是利益

于优越地理位置及无与伦比的自然环境。随着房地产大市日升温,别墅物业的价格已见底回

升,部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来,近期位于银湖区域的鸣翠谷热销就是一个

很好的说明,加之目前港人对住房强大的购买力,不少别墅物业的发展商已把目光放到了外

销上,但具体有否成效还需在下半年才会有结果。

第2操作环节：掌握别墅开发核心要素

核心要素A：价格因素