物业使用与维护中的纠纷防范 物业的修缮与维护纠纷处理（物业管理）.pptx

公共设施设备权益纠纷的处理物业相邻关系纠纷的处理物业的修缮维护纠纷处理学习情境四物业使用与维护中的纠纷防范关注房屋建筑工程质量引发的养护纠纷观察提示1新房连年漏雨物业该不该修房?案例1维修天棚的责任究竟归谁？练习任务1、房屋设备维修的知识2、参考《房屋建筑工程质量保修办法》任务提示单元二、物业的修缮与维护纠纷处理单元二、物业的修缮与维护纠纷处理案例1:新房连年漏雨物业该不该修房?三年前购置的新房，天棚不密封，天下雨时不断往下滴水，多次和物业交涉也没结果。刘先生为自己的住所苦恼不已。刘先生当初搬进这新房时，顶棚就四处往下滴水，找物业要求退房，让找开发商，开发商又推给物业。退房不成，物业修了一回．说是楼上装修时把防水层给弄坏了。但过后还是不断地滴水，物业也不管了。而物业服务公司的一位负责人说，刘先生一直不交物业费等各种费用，所以物业就没把维修漏水房的事排上日程。刘先生认为，房屋质量、物业服务都有问题，问题始终没有解决，凭什么交费?物业首先应该把他的房子修好，自然补交各种费用。双方争执不下，问题一直无法得到解决。房屋设备维修的分类(1)设备更新和技术改造。(2)大修工程。(3)中修工程。(4)零星维修保养工程。房屋修缮工程的分类根据房屋不同的损坏程度，按房屋修缮性质可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修等五类。(1)小修工程(2)中修工程(3)大修工程(4)翻修工程(5)综合维修工程房屋建筑工程质量保修的规定在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工、有防水要求的卫生间、房间和外场面的防渗漏为5年。(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年(5)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋天面的维修的责任人按照国家建筑行业有关规定及建设部《住宅质量保证书)，对于天面质量保证年限的规定为3年。(1)保修期内(2)保修期结束后关注物业日常维护中归于过错责任应承担的纠纷观察提示2某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案案例2本案谁应当承担民事责任？为什么？练习任务1、物业管理法律责任的归责类型2、参考《物业管理条例》任务提示单元二、物业的修缮与维护纠纷处理单元二、物业的修缮与维护纠纷处理案例2:某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业服务企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。2011年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的孙某的头顶部，致使孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业服务企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。被告实业公司辩称：玻璃掉落伤人系租户肖某关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。被告物业服务企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业服务企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业服务企业己尽管理职责，故不应承担赔偿责任。关注物业日常维护中归于无过错责任应承担的纠纷观察提示3无过错责任案件案例3物业服务公司是否应承担责任？为什么？练习任务1、物业管理法律责任的归责类型2、参考《物业管理条例》任务提示单元二、物业的修缮与维护纠纷处理单元二、物业的修缮与维护纠纷处理案例3:无过错责任案件某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，谢先生以物业服务公司没有履行管理职责为由，要求物业服务公司给予损失赔偿，但物业服务公司称下水管道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔偿。单元二、物业的修缮与维护纠纷处理关注物业日常维护中归于公平责任应承担的纠纷观察提示4公平责任案件案例4王某的要求是否合理？为什么？练习任务1、物业管理法律责任的归责类型2、参考《物业管理条例》任务提示单元二、物业的修缮与维护纠纷处理案例4:公平责任案件某物业服务公司开展学雷锋活动，职工王某到业主李某家免费帮助擦窗户，在干活过程中不慎失足摔倒跌断股骨，经住院治疗，花费人民币2000元。王某提出希望物业服务公司和作为受益人的业主李某适当承担一部分医