物业服务收费的法律知识运用 物业服务收费现状（物业管理）.pptx

学习情境三物业服务收费的法律知识运用

单元二（1）物业服务费用收取

单元二（1）、物业服务费用收取

案例1:随意拒交物业费违约

现在有不少的小区，在建设、销售过程中出现不少问题。例如，房屋建筑质量有问题，有虚假广告情形、配套设施设备不足或质量问题、面积有误差、房款计算错误等等，这些问题往往等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已经将楼盘销售完毕，怎么办?很多业主便自发地以拒交物业服务费作为抗议和斗争的方法。

物业管理法律关系

一、物业管理法律关系的概念

物业管理法律关系是物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利义务关系。

物业管理法律关系的构成要素

在法学上，通常把法律关系主体、客体和内容——权利和义务，称为法律关系构成的三要素。物业管理法律关系也是由三要素构成，即主体、客体和内容。

（一）物业管理法律关系的主体

1、国家及相关机构

2、法人

3、自然人

（二）物业管理法律关系的客体

（1）物。

（2）行为

（3）非物质财富。

（三）物业管理法律关系的内容

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利（或职权、权力）和承担的义务（或职责）。

物业管理与房屋买卖均是两种独立的法律关系。

单元二（1）物业服务费用收取费

单元二（1）、物业服务费用收取

案例2:“空置房”收费问题

大批的开发商没有为空置房交缴物管费，这是行业内一个公开的秘密。“谁的房子谁交费”，这本是天经地义的事情，然而，长期以来，大批开发商却拒绝为空置房买单。当前，某些小区的物业服务公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团，这种姻亲关系，便决定了物业服务公司首先不是服务服从于业主，而是服务服从于开发商的意志。纵然开发商与物管商之间并不存在姻亲关系，在当前物业行业尚欠规范的大背景下，小区物管公司的去留不是掌握在全体业主手中，而是被开发商所操控。物管公司又怎么敢于向开发商收取空置房的管理费?

《物业管理条例》相关规定

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

单元二（2）、物业服务费用收取

单元二（2）、物业服务费用收取

案例1:擅自提高服务费引发纠纷

一些物业服务公司增加了服务，如治安保卫员，进行24小时巡逻，便相应的提高了物业服务费，这按说业主是可以接受的呀，为什么许多小区在调整物业服务费的时候很容易引起纠纷呢?原来很多物业服务公司在事先未征求业主意见的情况下，便擅自将物业服务费提高的做法，使一些业主十分不满，甚至出现拒缴物业服务费的现象。

《物业管理条例》相关规定

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

以物业经营收益解决服务费开支

第一，“以物权养物业”。

第二，“以经营养物业”。