0 土地增值税背景.pptx

土地增值税;主要内容;9土地增值税清算政策.pptx

10核定征收.pptx

11征收管理.pptx

12房产企业计税成本核算和费用分配.pptx;一、土地增值税的政策背景;（一）什么是土地增值税;（二）为什么要开征土地增值税？;1、开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。

实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。

但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产地产业发展中也出现了一些问题。特别是92年及93年上半年，我国部分地区出现的房地产持续高温，炒买如实房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。

;2、对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。

土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。土地属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素，对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失，同??，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。

但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。;3、规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。

目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。

开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地增值收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益约分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。;（三）土地增值税所遵循的原则是什么？

;国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）;为了加强和规范房地产开发企业的土地增值税征收管理,进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,2006年12月28日,国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。

为了进一步规范土地增值税清算鉴证业务,国家税务总局制定了《土地增值税清算鉴证业务准则》,自2008年1月1日起施行。;2009、2010年，国家税务总局又相继出台了相关文件，规范土地增值税的清算和征收管理工作。

国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程

国税函[2010]220号关于土地增值税清算有关问题的通知

国税发[2010]53号关于加强土地增值税征管工作的通知

;二、土地增值税清算进度缓慢;（一）土地增值税周期长计算复杂;（二）实际操作环节多、难度大;（三）征管工作难以兼顾;（四）项目运作机制增加清算的难度;（五）地方政府的执行动力不足;三、加强土地增值税清算措施;（二）加强宣传引导

通过开展宣传，使社会各界进一步认识到，土地增值税清算管理工作是国家近两年出台一系列金融、税费调控政策之后，围绕房地产行业的调控管理采取的又一重要举措，其落实与否直接影响广大群众的切身利益，关系国家经济的稳健运行；

把能否做好这项工作作为检验税务干部依法治税能力和评价地方党政机关依法行政水平的标准，为政策的有效落实提供良好的思想基础和舆论环境。

;（三）加强业务培训

采取集中办班或抽调学习的形式，尽快为基层税务机关培养一批熟悉建筑安装工程业务和房地产项目开发流程的工作骨干，提高基层税务干部在土地增值税清算管理工作中的执行能力。;（四）加强资源整合

制定相应的激励