业主及其委员会的自治管理 选聘物业服务企业（物业管理）.pptx

确定参与物业管理的主体的合法性由谁选聘物业服务企业平息物业管理的主体之间的矛盾学习情境一业主及其委员会的自治管理关注选聘物业服务企业的权利主体观察提示1选聘物业服务公司谁说了算?案例1本案解聘和选聘物业服务公司的行为是否合法？练习任务1、物业服务合同的约定2、参照《物业管理条例》任务提示单元二、由谁选聘物业服务企业案例1:选聘物业服务公司谁说了算?一些小区在组建业主委员会的过程中受挫，但又想尽快使小区管理规范起来，于是业主便自发组织召开首次业主大会，用投票方式来选聘、解聘自己的物业服务公司。按照新的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务公司已经不再是业主委员会的权力了，这个权力现在归业主大会，而且只要有全体业主三分之二以上投票通过，就能成立。小区的部分业主认为，选聘和解聘物业公司是业主大会的权力，这个权力是不能被业主委员会分享的，业主大会一旦通过这个决议，事情就算定了，业主委员会只是履行业主大会的决议来签署合同而已。本案解聘和选聘物业服务公司的行为是否合法？《物业管理条例》相关规定第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。?第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。关注签订物业服务合同的权利主体观察提示2谁有权签订物业服务合同?案例2签订物业服务合同的权利归谁？练习任务1、物业服务合同的约定2、参照《物业管理条例》任务提示单元二、由谁选聘物业服务企业案例2:谁有权签订物业服务合同?某小区由于建成的较早，多年来未组建业主委员会，不久前负责该小区的居委会与一家物业公司签订了物业管理委托合同，物业服务公司开始根据合同上的内容管理该小区，并预收半年的物业服务费。由于该小区住户零散，秩序也较差，不但收费困难，也很难进行统一管理，两个月后物业服务公司撤出了该小区，居委会认为物业服务公司违反了合同约定，应予以赔偿。签订物业服务合同的权利归谁？业主做为物业的主人，掌握着自己财产的占有、使用和支配权，物业管理好坏是全体业主共有的责任，关系到每一个业主和使用权人的自身利益。业主参与管理的自治意识是通过业主大会选举产生业主委员会自主选聘物业服务企业来实现的，同时授权业主委员会与物业服务公司签订委托管理合同。居委会作为政府的基层行政管理组织不能与物业服务公司签订物业管理委托合同。