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通州区台湖镇104地块项目设计招标文件

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通州区台湖镇104地块项目设计招标文件

第三章设计条件及技术要求

（设计任务书）

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通州区台湖镇104地块项目设计招标文件

通州区台湖镇104地块项目

设计条件及技术要求

1项目建设背景

项目位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地，西距京沪高速约2.2公里，东距京津

高速约3.1公里，北距南五环路约3.5公里。

地块四至：东至嘉创二路，南至科创七街，西至经海六路，北至科创六街。

地块现状：地块具备六通一平。地块北侧代征绿地里有高压线，地块东侧代征绿地

内有10KV电缆。

2建设内容及规模

本项目用地性质为F3其它类多功能用地，设计以办公建筑为主，局部设有商业，设

置在首层及地下一层。按照有关规定设计地面停车位及地下汽车库。

用地规模：总用地面积:97381平方米，其中，总建设用地65512平方米，代征道路

用地23987平方米，代征绿化用地面积7882平方米。

地上建筑规模：98268平方米（含地上还建办公物业，可与109地块统一考虑，还建

办公分为0.8万和2.2万两栋建筑设计，合计地上3万平方米）

3项目定位

项目定位：小微型办公+商业

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项目目标：京南新锐办公区，非常活力空间。

规划设计策略：节地、节能、低碳、减排、舒适、经济、高效益、地标性，国际化强、

具有高度识别性的产业园。

办公定位：

小开间办公，灵活的小空间布局，激发文化创意人员的灵感，减少创业成本。

低租金，低成本。较低成本可为资金少的创业者提供发展舞台，打造文化创意产

业的硅谷。

满足客户对项目的建筑、设备、室内等方面的品质要求

商业定位：小型店铺+下沉广场

少量设置商业，满足业主日常生活配套需要。采用底商或与其它单栋建筑贴建的方式

（报规时需与连接的单栋建筑一起报审）；采用下沉广场，保证首层空间利用，同时提高

地下一层的商业价值。设置有特色、小而精的配套【便利店、干洗店、面点屋、餐饮、美

容美发、药店、家居饰品、宠物寄养等】。

4设计要求

4.1设计原则和依据

1)建设项目规划条件

2)拨地钉桩测绘成果报告

3)国家现行标准及北京地方标准和规范

4.2总图设计

1)总平面设计要针对周边环境及城市规划，因地制宜合理安排建筑群。

2)建筑密度最大化，可适当突破规划条件对建筑密度不大于30%的要求

3)注重品质，最大化争取日照、采光、通风等自然条件。

4)注意设计规避地块周边高压线的不利影响。

5)办公与商业应合理布局，商业设置既要满足项目内使用的便利性，又应为外来

人员的使用提供条件。

6)合理安排两栋还建办公楼，可与西侧109地块整体考虑，要求保证部分沿街。

7)合理安排主次出入口，与市政道路交通系统形成有效的衔接。妥善处理各种交

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通流线之间关系，各类交通流线分类组织，并须与各活动区域及设施布置相匹

配。

8)总图布局应有特点，体现创意，匹配创意产业的个性。

9)总图布局及立面效果应与本用地西侧地块（109地块）整体考虑。

4.3景观设计

1)代征绿地：设置主体运动场地和休闲空间，增添生活活力，观赏性与参与性并

重。

2)适度设计坡地和多层次植被，营造立体而丰富的