物业管理中存在的问题和解决办法.pdf

物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类

房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁

卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综

合性服务。

一、我国物业管理发展中存在的问题

（一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点

自从开始实施物业管理以来,物业管理服务收费问题一直是工作的难点,也是政府主管

部门立法和监管工作的重点。

从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说,主要是针

对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来

说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的

开支.价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提

高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费

等等。

从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全.有资料显示，对于物业管理

项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责不

清,承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费务，不仅物业管

理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不

为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。

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(二)物业管理企业经费严重不足

在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费,这是物业管

理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，

仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维

修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一

个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒

缴管理费的现象时有发生,使这一笔资金也难以全部落实;合同之外的特约有偿服务收入由

于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入,对资金的补充

也是杯水车薪。

(三）物业管理的法制建设滞后

物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国

物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理

实践对立法的要求相比，有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定,使得在管

理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间

产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。

二、若干原因探析

（一）产生收费问题原因探析

传统的福利观念根深蒂固,物业管理意识尚未形成。在计划经济体制下，居民除交纳象

征性房租外，没有其它何住房消费,而推行新的物业管理模式，住户要支付高出原有房租

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许多的物业管理费,在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全，竞争机制尚未形成。

再者收费标准背离价值规律，执法监督缺乏有力保障。在收费执法监督问题上，对于物业

产权人、使用人来说，可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益，

而对物业管理单位来说，由于分户收费金额小，欠费住户数量多和欠费原因复杂等因素的

制约，在目前情况下，要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费，

存在着诸多的实际困难。

（二）物业管理经费不足的主要原因

（1）物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段，需要大量资

金投入,尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴，但远远不能满足物业管

理快速发展的要求.(2）物业管理企业管理成本居高不下.物业管理企业经营严重不足，营运

资金缺乏，导致大多数物业管理企业处于亏损状态，除了收费难，启动资金没有到位等原

因外，还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因.（3)物业管理企业经营渠道

少。企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理公司要取得经济效益，既要通过各

种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。

（三)法制建设跟不上物业管理发展的主要原因