执行总经理面试答卷.pdf

董事长助理（执行总经理）面试试卷恭敬的董事长，各位面试官：

答题前，先将本人管理思路做简要阐述。

若一家房地产开辟公司已经确定要求高但可操作的战略目标，那末经营管

理的执行者或者辅助者，要做的就是“化战略为行动”，我的做法如下：

一是牵好现金流这根主线。现金流绝对不应只是老板和资金部门的事，它

是每一个部门甚至基层员工都要思量和行动的事。它决定投资部门应该拿怎样的

地，如何谈付款，做什么去化速度和利润的产品；计划部门如何安排开辟计

划，怎样保证节点达成；规划设计部门怎样规划项目，用什么结构形式，选择

怎样的材料，怎么从源头保证品质和控制成本；工程部门如何保证品质和进

度，如何有效利用施工单位和材料供应商资金；报建部门如何提高效率，节约

费用，规避风险，为实现提前融资和销售创造有利条件；营销部门怎么推广和

销售，钱怎样用在刀尖上，以保证速度和利润等等；资金部门应怎样选择、何

时选择怎样的资金渠道，资金如何调配；人力资源部门怎样优化人员、提高能

效，确保各项计划的顺利达成等等。

二是分解出各条板块目标。根据现金流要求确定各板块的工作计划和目标

值。

三是制定出相应行动方案。根据各板块的工作计划和目标值制定出切实可

行的各板块行动方案。许多公司不会做这一步工作，或者是公司层面只要结

果，不重视这一步工作，但它确实很重要。

四是激发出团队的战斗力。有四招很实用，一是把战略目标、现金流计

划、板块目标和行动方案一字不漏的、反复的、向来传达到基层员工，没有什

么秘密可言，让每一个人都带着方向、希翼和使命工作，这对人很重要；二是各

级目标设定要清晰，要能够描述，不能描述就不能管理，此外就是目标定的要

高，高目标才干激发斗志，再就是目标要可操作，可以参照标杆企业的目标；

三是给每一个人一块独立思量和工作的空间，上级领导以教为主，房地产没有什

么高、精、尖的东西，实在不行的人就换掉；四是斗胆启用新人，上面都

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有领导看着，可培养的人出不了什么大问题，即使出了些小问题，那也是

企业应有的投资，它肯定有回报，而且不会很小，毕竟做事的欲望很重要。

以下题目本人均在以上管理思路的基础上做答。

一、开辟计划如何编制？

答：

开辟计划不是简单的关键节点，它应该是一个系统，这个系统应该包含以

下五大部份：

一是项目定位。包含产品定位、规划设计、目标成本测算、利润设定、生

产计划、投资计划、融资计划和销售回款计划。

二是根据项目定位确定全现金流计划。

三是提取一、二级计划并制定行动方案，一级计划公司把控，二级计划分

管领导或者项目公司或者部门把控。

四是确定目标成本和质量特殊是感观把控目标，成立成本控制小组和感观

体验小组把控。

五是拟定专项奖励方案。

二、开辟含哪些环节、节点？

答：

以一级节点举例说明：

1、土地获取。阶段性成果为国土证和用地规划许可证。

过程工作为信息采集、判断、可研和建议书、谈判、寻觅资金合作、招拍

挂或者转让、签订出让合同或者转让协议等等。如是一级开辟或者土地流转还涉及到

与政府签订协议、规划调整、用地指标、拆迁安置、基础设施配套和优惠政策

等问题。

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2、项目交地。阶段性成果为交接桩。如不是净地，则涉及拆迁问题，这种

情况已不多，开辟商多以此作为延缓开辟的理由。如需抢进度，以下开工前的

相关步骤可以提前在交地前进行。

3、项目定位。阶段性成果为定位报告，包含项目的目标成本和全现金流计

划等。

4、方案设计。阶段性成果为设计文本和审查意见书。

过程中征求政府部门意见，以便一次性通过。长沙县好像没有审查意见书

这个环节，是直接对报建图进行审查。

5、施工图设计。阶段性成果为施工图设计文本和施工图审查。过程工作为

扩初设计任务书、扩初、扩初审批、施

工图设计任务书、土建基础施工图。土建施工图完成后可提前施工，完成

项目的二次目标成本和全现金流计划确定。

6、办理施工许可证。阶段性成果为施工许可证。过程工作为成果为工程规

划许可证、总包单位和监理单位确定、签订合同及备案、核费缴费等。许多公

司采取阴阳合同备案的方式，一是为了抢进度，二是为了甲方利益。

7、开辟贷放款。部份大公司能做到三证上