城市住宅经济.ppt

第八章城市住宅经济;第一节住宅的特征与属性;二、住宅的经济特征

;其他经济特性

昂贵性

异质性

区位性

外部性---孟母三迁

绩优性

房产与地产的合一性---唇齿相依

投资收益性---稀缺、累积

资金杠杆性

;三、住宅的社会特征

作为人类生存的基本条件，是人权的重要组成部分

维系家庭、关系福祉

体现公平、衡量进步

联系社区、稳定社会

承载文化、寄托民俗;四、住宅的属性

住宅的商品属性：大批量作为商品交易是在工业化和城市化浪潮之后

住宅的福利属性：向所有人提供住房，就成了每个政府的施政纲领之一。而这个目标的实现，仅仅依赖市场的力量是远远不够的，这就使住宅具有了另一个属性——福利属性。

住宅物贵价高

国家责任

;第二节住宅的供求与流通;2、住宅需求的性质

住宅投资：出于盈利目的购买住宅的所有权

住宅消费：出于消费的目的购买住宅的使用权

业主自用：购宅自用;3、住宅需求的阶段

(1)温饱阶段---“每人一张床”，属于生存型。

(2)小康阶段——“每户一套房”，属于卫生型。

(3)富裕阶段——“每人一间房”，属于享受型。

;4、城市住宅市场的需求分析

HD=f(y,p,i,t)

HD－－住宅需求量

y－－居民收入和财产水平

p－－住宅价格

i－－住宅抵押贷款利率

t－－通勤费用;5、影响因素

收入水平是影响住宅需求的一个重要因素

住宅价格水平是影响住宅需求量最明显的因素

住宅抵押（按揭）贷款利率

人们对于未来的预期

通勤费用;住户收入因素

有弹性,说明一个单位的收入变动,会引起大于一个单位的需求

变动;Em<1,为缺乏弹性,说明一个单位的收入变动,会引起

小于一个单位的需求变动。

;

住宅价格因素;所有家庭的住宅需求收入弹性小于1，说明住宅属于必需品；

随着收入的增加，住宅需求的收入弹性在增加，而且低收入家庭的反应更为敏感，房东比租户更为敏感；

结婚家庭的住宅需求收入弹性一般大于非结婚家庭；

对租户和房东来说，采用当年的收入计算的住宅需求收入弹性都非常小，而采用预期收入情况下住宅需求收入弹性都比较大，反应了对未来占有房产的欲望强烈。;

???口与家庭因素

职业构成：

年龄构成：

家庭构成：;税收：在我国目前的房地产税收体系中，存在的主要问题是房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻，致使部分居民买不起房，而买得起房的人养房成本过低，不利于实现人人有房住的和谐社会目标。

利率与投机：

1.当利率降低时，会迫使人们减少储蓄而转向消费或进行其他投资；

2.在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率，也会扩大居民的住宅需求。;二、住宅的供给

1、住宅供给及其相关概念

住宅供给：

存量供给：

流量供给：

住宅特征;2、按价格划分的不同等级住宅;第一节住宅概述;4、住宅供给的方式

住宅生产

住宅改进

住宅维护;5、城市住宅市场的供给分析

HS=f(p,k,l,r)

HS－－住宅供给量

p－－住宅价格

k－－建房资金

i－－土地供给

r－－国家政策;

6、影响因素

住宅价格：

从短期看，住宅供给弹性是缺乏的；从长期看，由于房产用途的可替代性，住宅供给价格弹性较大，价格变动将导致供给量的较大变动。

土地政策：城市住宅的供给能力，在很大程度上决定于政府的土地政策。;国家税收政策：税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造平等竞争的市场环境的功能，同时某些税率的高速以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响投资者的收益，从而影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。

金融市场与地产开发商：

银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。

开发商作为市场供应主体，其对未来预期的好坏显然会影响住宅市场供给。

可达性：;三、住宅市场的简单均衡;四、住宅的流通

1、住宅流通的方式

售卖

租赁

配给

自建自用

差价互换;2、住宅售价的组成

土地成本

拆迁成本

建设成本

资金成本

资金成本

管理成本

缴纳税金

企业盈利

效用调节;8月8日上海浦东星河湾开盘,264套千万豪宅在6小时内被抢购一空,星河湾以单日销售40多亿刷新了中国住宅销售的纪录。

如何解读中国豪宅市场的火爆？经济学并没有标准答案

最简单的解读是“疯狂的泡沫”!

富豪们的疯狂又从何而来？

第一,富人愿意住在一起。“百万买屋,千万买邻。”

第二,富人关注财产保值

第三,富豪注重社区的环境;3、住宅租金的构成

地租

折旧费

保险费

维修费

管理费

贷款利息

缴纳税金

房东赢利

;4、房价与房租的关系

P=R/i

式中，i为市场折现率（