产业生命周期理论分析产业地产行业2.pptx

读书分享会产业生命周期理论分析产业地产行业目01产业生命周期理论录Contents02产业地产03产业地产生命周期阶段分析04企业战略选择01?产业生命周期理论产业生命周期理论产业生命周期是每个产业都要经历的一个由成长到衰退的演变过程，是指从产业出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。一般分为幼稚期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。初创期市场增长率较高，需求增长较快技术变动较大，产业中各行业的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多；企业进入壁垒较低成长期市场增长率很高，需求高速增长技术渐趋定型，产业特点、产业竞争状况及用户特点已比较明朗企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多成熟期市场增长率不高，需求增长率不高，技术上已经成熟，行业特点、行业竞争状况及用户特点非常清楚和稳定，买方市场形成，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难行业进入壁垒很高。衰退期市场增长率下降，需求下降，产品品种及竞争者数目减少。从衰退的原因来看，可能有四种类型的衰退，它们分别是：（1）资源型衰退，即由于生产所依赖的资源的枯竭所导致的衰退。（2）效率型衰退，即由于效率低下的比较劣势而引起的行业衰退。（3）收入低弹性衰退，即因需求-收入弹性较低而衰退的行业。（4）聚集过度性衰退，即因经济过度聚集的弊端所引起的行业衰退。02?产业地产什么是产业地产广义产业地产：“除房地产外，所有赋予土地及地上建筑物和构筑物独特产业属性的行业”，包括商业地产、工业地产、物流地产及科研地产。联动对产业地产的定义：是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。（产业地产行业客户、价值？）产业地产发展背景产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。03?产业地产生命周期阶段分析分析指标产业地产的产品是产业园，结合产业地产特点，确定了5个分析指标：1、产业园需求2、市场增长率3、行业竞争4、商业模式5、行业壁垒3.1-产业园需求随着“十三五”国家战略性新兴产业发展规划，各地政府大力培育发展战略性新兴产业，新生企业、新兴产业的大量涌现催生园区服务体系、产业载体、园区配套等方面的新需求，传统产业园无法满足，各地政府对新兴产业园需求急迫。目前已有478个国家级的经开区、出口加工区、保税区等，有省级各类开发区1170个，全国各类工业园区约22000多个，产业载体的数量居世界首位。3.2-市场增长率2018年上半年23家上市公司营业收入达到1058.09亿元，相比于去年同期（811.99亿元）增长246.1亿元，增长率达到30.31%。从2014-2018年，产业地产市场增长率稳步增长。3.3-行业竞争全国超过500家城投公司转型产业地产；房企200强企业中超过70家资源、资本雄厚的房企转型、布局产业地产；与此同时超过10家金融资本也开始进入产业地产行业；加上原有的超过200家传统产业地产企业，近800家企业投身产业地产，行业竞争将日益激烈。3.4-商业模式目前产业地产商业模式有以下四种：1、以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，如联东U谷，天安数码城。2、以PPP为主的产业新城开发商模式，如华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设。3、以双轮驱动为主的产业投资商模式，如张江高科、清华科技园。4、以基金运作为主的基金投资商模式，如普洛斯、安博、嘉民。对于产业地产商，四种商业模式没有优劣之分，企业根据自身资源合适的商业模式。3.5-行业壁垒产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，产业地产运营商需要有高超的资源整合能力，进入门槛高。总结新兴产业园需求增加市场增长率很高竞争者数量增加，行业竞争日益激烈商业模式稳定进入门槛高结论：产业地产处于成长期。04?企业发展战略选择成