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房地产开发深圳公司财务核算工作指引

目的

为更加规范财务核算，使收入、成本、费用归集更加清楚明确，充分

发挥财务管理的职能作用。

二、适用范围

适用于公司开发的房地产项目的核算。

三、职责

财务部负责本工作指引的制定、解释、修改及具体实施。

四、方法与过程控制：

(一)、总则：

根据房地产行业会计制度，并结合本公司开发项目的实际情况而制定。

2、财务部在支付各种款项时，原则上要同时取得不少于该金额的符合税务规定

的发票；若当时无法取得，需扣除应付款的15%左右作为代扣税金及管理费。

3、财务部会计需严格按照本规范进行会计核算，未经财务总监同意，不得擅自变更本核算方法。

4、财务经理对本公司的财务核算负有全部责任。

(二)、“预付帐款”

该科目归集支付给各往来公司的工程款及销售推广费用。

工程款：

1)、支付工程款项时，借记“预付帐款-XX公司”，贷记货币资金类科目；同时，

借记“开发成本-项目-明细”，贷记“预付帐款-XX公司”。

2)、“预付帐款-XX公司”，归集核算支付给各施工单位的往来工程款项。

3）、代施工单位垫付款视同支付工程款，由“预付帐款-XX公司”科目归集核

算，该代垫款需该施工单位补开发票。

4）、“预付帐款-XX公司”的借方余额为已付款未收发票金额，贷方余额为已收

发票未付款金额。

销售推广费用

支付销售推广费用时，借记“预付帐款-待结转销售费用-XX公司”，贷记货

币资金类科目；同时：

1)、若该费用发生在竣工入伙前，借记“长期待摊费用-各明细”，贷记“预付帐款-待结转费用-XX公司”；竣工入伙后，将“长期待摊费用-各明细”各科目余额一次性分别转入“营业费用-各明细”。

2)、若该费用发生在竣工入伙后，借记“营业费用-各明细”，贷记“预付帐款-

待结转销售费用-XX公司”。

(三)、“开发成本”

根据开发项目设置“开发成本”二级科目，如“开发成本—xxx项目”等。

2、“开发成本”明细科目详见附1。

3、分项工程结算

1）、根据双方签字盖章的结算书，计算出各分项工程结算价与实际付款额的差

额，借记“开发成本-项目-各明细”，贷记“应付帐款-XX公司”。

2）、付工程款时，借记“应付帐款-XX公司”，贷记货币资金支出类科目。

4、项目竣工入伙后，年中或年终财务结算时，必须先预提各公司欠付工程款。

1）、预提分项工程欠付款金额=预计工程结算价—已付款金额。

2）、预提时应借记“开发成本-项目-预提费用”，贷记“应付帐款-X公司”。

3）、预提后支付工程欠款时，借记“应付帐款-X公司”，贷记贷币资金类科目；同时,借记“开发成本-项目-各明细”，贷记“开发成本-项目-预提费用”，若预提金额不够支付工程欠款时，应将其不足的差额贷记“应付帐款-X公司”。

4）、预提后分项工程结算且完毕时，应借记“开发成本-项目-各明细”（金额为结算价减去已付款），贷记“开发成本-项目-预提费用”，少（多）预提部份价兰字（红字）贷记“应付帐款-X公司”。

5、预提开发成本后，就可进行结转，即应借记“完工开发产品”，贷记“开发成本-结转开发成本”。

6、“开发成本-项目-各明细”借方余额为直接开发成本历年构成明细，“开发成本-结转开发成本”为转入完工开发产成品的金额，项目竣工入伙并年中（终）结算后，“开发成本”总帐科目余额为零。

(四)、“完工开发产品”

若开发项目的各分项装修差别较大时，可根据需要，该科目下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等。

(五)“长期待摊费用”、“营业费用”

“营业费用”下设各明细科目附后。

“长期待摊费用”的下设明细科目应包含与“营业费用”相同的明细科目。

(六)、“预收帐款”

项目收取的楼款,贷方记入“预收帐款-项目-栋-层-房号”,每月底会计需及时

将销售三级明细帐与收款员的销售软件明细帐核对,并编制差额调节表。

符合公司规定，允许换房的，应借记“预收帐款-项目-栋-层-房号”（旧房号），

贷记“预收帐款-项目-栋-层-房号”（新房号）。

业主缴付部份或全部房款后，若发生退房，应借记“预收帐款-项目-栋-层-房号”，贷记货币资金类科目（含办理各手续费用及退房款等），差额借记“其他业务支出-退房支出”或贷记“其他业务收入-退房收入”。

“预收帐款-项目-栋-层-房号”贷方余额为对应房号累计收款金额；“预收帐

款-结转销售收入”的借方余额为已确认为主营业务收入的金额。项目竣工入

伙并年中（终）结算后，“预收帐款”总帐科目余额为零。

(七)、“其他应付款”

项目收取的定金（诚意金），贷方记入“其他应付款—暂收款”，不得直接记

入“预收帐款”。

待定金或诚意金挞定、销售实现或退还给业主时，借方记“其他应付款—暂

收款”，贷方记“其他业务收入”、“预收帐款-X项