松江新城站商业项目市场分析及定位.docVIP

目录

壹、市场部分

一、上海商铺市场分析

二、松江商铺市场分析

三、区域市场分析

四、区域住宅市场分析

五、区域商业状况

六、地铁商铺现实状况与发展前景分析

贰、项目分析

一、项目状况

二、SWOT分析

叁、项目定位及产品提议

一、销售方略定位

二、消费群定位

三、项目定位

四、产品改善提议

五、价格定位

壹、市场部分

一、上海商铺市场分析

1、市场运行概况

商业租金、售价稳步上扬

截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至28元/平方米/月，比2023年同

期增长了约5%,23年度比23年度增长了7%,23年度比23年度增长了11.8%,而空置

率3年间一直稳步维持在11%左右。这阐明上海的商铺市场已经进入一种稳健发展期，步

入了成熟的阶段。

郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力

随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商

业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，伴随近年来房地产市场的发展，大量新兴小区的

建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近

的沿街商铺、集合式商场和小区商铺的发展相称迅速。

商业进入实物消费与服务消费并重的阶段

丰富商业内涵，满足综合消费，提高等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从平常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费构造看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段，零碎型的商业地产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。

商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱

目前约有20%左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面假如没有压力，完全可以采用长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；另一方面，伴随住宅开发向外围的扩张，商业房产也向都市周围集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气局限性等多方面的影响，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采用养

铺的措施或等待各方影响原因渐渐消除后，再重新推向市场；最终，有些大规模的商业房产

由于其经营方面的特性，只能采用租赁的方式获取收益。

2、价量分析

价格方面，23年前三季度上海商业市场成交均价10430元/平方米，与去年同期9117

元/平方米，上涨了13%,今年以来，上海商业价格平均以每季度2%的涨幅环比上升。

从价格走势上我们可以看到，2023年至今全市商业的成交季度均价的环比波动较大，其中23年二季度在市场供需两旺的状况下，成交均价为23年来最高点，达11445元/平方

米。

从供求方面看，2023年三季度供应量总计约为110万平方米，月均供应36.7万平方米，较第二季度月均33.2万平方米升高11%;成交总量约为55万平方米，月均成交18万平方米，较第二季度月均成交28万平方米下跌36%。供求比约为2:1,呈供不小于求态势，存

量大部分重要来自某些缺乏人气和整体配套的商用物业。

总体来看，今年前三季度全市的商业项目供应与去年相比均有较大幅度的提高，而对于23年来说，除第一季度外，二、三季度的势头都较为旺盛；相比较而言成交状况都体现

的较为稳定，4月份靠近32万平方米的成交列23年各月之首。

3、全市商铺成交状况分析

2023年全市商铺成交共13927套，其中，60-100平方米的商铺与20平方米如下的商铺

各占21.6%与21.5%。小面积商铺成为市场的绝对主力。而在100平方米以上的商铺中，

140-200平方米的商铺成交最多，占到总量的8.3%。

2023年全市商铺成交总价在20-40万元之间的商铺到达总量的31.7%,不不小于20万

的商铺为第二多，有约25.7%。由于小面积商铺为市场的主力需求，使得40万如下的商铺

成交到达总量的57.4%。

2023年全市商铺成交均价中，由于市中心楼盘供应量有限，使得不不小于4000元/平方

米的商铺成交位列第一，到达23.8%,此部分多为外环以外的偏远地区商铺成交构成：

8000-10000元/平方米的商铺位列第二，为19.4%。

二、松江商铺市场分析

1、价量走势

价格方面，23年三季度松江商业市场成交均价6512元/平方米，与去年同期6662元/

平方米，下降了2%,今年以来，松江商业价格平均以每季度0.5%的微弱涨幅环比上升，

这是由于在松江的房地产开发进程当中，商铺则逐渐向环线外延伸的趋势所致。2023年第

三季度，在房地产市场老式旺季的带动下，松江区商业项目成交均价到达了6668元/平方米，

较上季度6314元/平方米上涨了6%。由于松江住宅市场平均入住率较低，缺乏一定的人气，故为