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国内房地产信托融资模式分析

摘要：长期以来，银行贷款是大局部房地产企业的主要融资手段。但银行贷款门槛高、本钱高及贷款规模受限等多重限制，迫使房地产融资必需查找新的出路。近年来，房地产信托融资逐步进展并成为房地产企业融资的一条重要渠道。本文通过对房地产信托融资方式进展分析，探讨房地产信托融资的优势及限制。

關键词：房地产信托融资REITs

一、三种国内常见的房地产企业信托融资模式

1.贷款型信托融资。贷款型信托融资是指房地产开发商托付信托公司针对自有房地产开发工程设立信托规划。信托公司以信托合同的形式向不特定投资者募集资金，其后以贷款的形式将资金发放给开发商。开发商定期向信托公司支付利息并于信托规划期满时归还本金。对于房地产开发商而言，贷款型信托融资的融资额度及期限敏捷，开发商可以依据需要与信托公司协商融资额度及期限。其次，房地产开放商可以将支付的利息计入开发本钱，在肯定程度上进展纳税抵扣。但是与银行贷款相比拟，贷款型信托融资本钱高于同期银行贷款利率，并且对申请融资的房地产开放商资质及盈利力量具有较高的要求，同时房地产开放商需要供应相应的资产作为抵押。从本质上来讲贷款型信托融资与银行贷款都属于债务融资，债权人由银行变成了信托公司。

2.股权型信托融资。自2022年开头，国内房地产信托由贷款型信托向股权型转型。股权型信托融资是指信托公司以发行信托产品的方式向托付人募集资金，通过股权购置的方式向房地产开发商注资，托付人通过红利的方式取得收益。同时，开发商承诺在肯定期限后溢价回购信托公司所持有的股权。股权型信托融资的主要优势在于可以有效的增加地产公司资本金，使地产公司到达银行融资的条件，适用于自有资金缺乏的地产公司后续向银行申请贷款。其次，信托公司所认购的股权性质类似优先股，不影响房地产开放商的经营治理。比照银行贷款及贷款型信托融资，股权型信托融资尝试吸引信托公司进展股权投资的方式进展融资。但由于信托公司进展资金注入的同时会要求地产开放商附加回购协议，如不附加回购协议则信托公司要求的超额回报会影响地产开发商的利润，从会计处理上来讲，股权型信托融资仍旧被认定为债权型融资。

3.财产受益型信托。财产收益型信托以房地产开发商将其所持有的房地产资产或工程的收益为根底，开发商将其托付给信托公司，由信托公司通过向投资者发行受益权凭证募集资金，其后将资金让渡给房地产开发商；在信托到期后，如投资者的受益权未得到足额清偿，信托公司有权处置该资产以补足投资者的利益。财产受益型信托融资在不失去资产全部权的前提下实现了融资，通过让渡受益权换取流淌资金，增加了资金的流淌性。在融资规模和融资期限上具有较高的弹性和空间。但此种模式下的发行的受益权凭证需要获得投资者的认可，不但房地产开放商需要有较高的信用，其信托财产也必需得到精确的评估，因此其发行手续简单并且存在发行费用。

二、REITs

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即“房地产信托投资基金”，是一种向不特定投资者公开发行受益凭证募集资金，特地投资于房地产资产或工程，并将投资受益根据比例安排给投资者的一种信托基金。其收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益稳定。REITs由专业治理团队进展资金运作，在进展经济分析时，专业团队所具备的专业人士及设备相较于个人投资者来说优势明显；在进展投资的时候，专业团队进展组合投资，分散风险。REITs是标准化可流通的金融产品，具有较高的流淌性，有利于集中中小投资者手里的闲散资金形成规模经济，实现了投资者和资金需求方的双赢。不同于国内信托的私募性质，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，绝大多数属于公募。REITs能够在证券交易所上市流通，也可以封闭式运行。从REITs的特点及运作方式可以看出，REITs是受益型信托融资方式的标准化，是资产证券化的一种方式。目前，REITs在国外已经很稳定，尤其是美国，具有完善的体系。

依据资金投向的不同，REITs分为三类，权益型、抵押型和混合型。权益型REITs直接投资并拥有房地产（购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产），其收入主要来源于属下房地产的经营收入。抵押型REITs主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款。其收入主要来源于发放贷款所收取的手续费和利息以及所获抵押房地产的局部租金和增值收益。混合型REITs结合权益投资和抵押贷款两种形式，模式虽较为简单，但对投资人来说，风险更小，回报更稳定。

三、我国房地产信托融资的