万州福斯德广场案例研究.ppt

万州三峡FirstPlaza调查报告

汇报人：万州万达广场营销部夏敏

时间：2010年8月25日*项目简介开发商：宗申锦田置业有限公司、重庆恒鑫房地产开发有限公司项目地址：万州区太白路99号(中心商圈高笋塘商圈南端）物管公司：福斯德（重庆）管理顾问有限公司开盘时间：2005年12月26日开街时间：2006年12月22日项目商业主题形象定位：万州金街商业航母案名的由来：三峡福斯德广场取名福斯德是英语“first”，即第一、为首的意思。（FirstPlaza）.*二、基本信息资料（整体规划，周边配套）万州三峡?福斯德广场是由申锦田置业有限公司和重庆恒鑫房地产开发有限公司联宗合开发，项目位于万州区太白路99号，与新城路相邻，距高笋塘转盘200米左右（步行3分钟），距王家坡转盘350米左右（步行5分钟），交通便利，人流量大，处于城市人流循环通路的交汇点，中心商业圈，具有良好的商业口岸优势。该项目占地面积47亩，总建筑面积约73000㎡，是万州目前规模最大的商业中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光旅游于一体。项目由八栋单体建筑组成，建筑楼高七层。地下二层15000㎡是万州唯一超大型智能泊车港，内设365个停车位；地下一层约20000㎡是大型综合型超市沃尔玛（已开业）；地上一至五层约38000㎡。项目一至三层规划的是商业精品店、连锁店、西餐厅，四层、五层是休闲、娱乐中心、茶室、餐厅；共设有22部品牌电梯。福斯德广场六个主要入口，太白路沿线三个（含凯莱酒店旁两个），朝向新城路方向一个，朝向甘家院方向两个。各主入口实行人车分流，步行街与广场相连。广场、花圃、乔木、小品、休闲椅等构筑生态购物环境。（万州三峡福斯德广场楼栋分布图）*（万州三峡福斯德广场1F业态分布图）*（万州三峡福斯德广场2F业态分布图）*项目毗邻凯莱大酒店、新世纪百货、百盛商场、周边还包农业银行、三峡银行以及三峡中心医院，是万州区政府作为旧城改造和商圈升级的重点项目，是万州城区核心商圈目前已开业的唯一一条纯商业风情步行街。公交线路多条（1路、2路、3路、6路、10路等）*三、户型配比总计760席商铺，面积大多控制在10-30㎡左右。第1栋90%以上未售，面积及单价暂不详。第2栋5层商铺共计104个。面积分布情况如下：1F面积区间是11.8㎡-39㎡（共52个）；2F面积区间是18㎡-43㎡（共46个）；3F面积分别为343㎡，406㎡和447㎡，共3个商铺；4F的面积，分别是540㎡和585㎡，共2个商铺；5F的面积是516㎡，共1个商铺。第3栋5层商铺共计89个。面积分布情况如下：1F的面积区间是10㎡-88㎡（共45个）；2F的面积区间是16㎡-80㎡，（共39个）；3F的面积区间是400㎡-471㎡，（共3个）；4F整层面积是1286㎡；5F的整层面积是490㎡.第4栋4层商铺共计87个。面积分布情况如下：-2F的面积区间是16㎡-38㎡（共23个）；1F的面积区间是23㎡-42㎡（共31个）；2F的面就区间是39㎡-56㎡（共计28个）；3F的面积区间是66㎡-317㎡（共5个）。*第5栋5层商铺共计114个。面积分布情况如下：1F的面积区间是11㎡-47㎡，（共计59个）；2F的面积区间是16㎡-56㎡，（共计48个）；3F的面积区间是222㎡-639㎡，（共计4个）；4F的面积分别是656㎡-703㎡；5F的面积是403㎡.第6栋一层商铺共计81个，面积区间在6㎡-62㎡；其余楼层情况暂不详。第7栋5层商铺共计82个，面积分布如下：1F的面积区间是7㎡-47㎡（共47个）；2F的面积区间是25㎡-56㎡（共27个）；3F的面积区间是96㎡-170㎡（共6个）；4F的面积是84㎡；5F的面积是86㎡。第8栋4层商铺共计43个。面积分布如下：-1F的面积区间是31㎡-62㎡(共计11个)；1F的面积区间是26㎡-32㎡（共计14个）；2F的面积区间是28㎡-34㎡（共14个）；3F的面积区间是103㎡-105㎡（共4个）。*四、客户分析区域：70%左右是万州主城，其余地方的包括开县、云阳、梁平、巫溪、奉节等周边区县占20%左右，其他区域占10%左右职业：以私营业主和公务员为主，其余的有收入颇丰的高级白领、事业单位工作人员等一大批收入稳定及收入高的人群。*五、价格策略（租售价格，递增形式，车位价格）一层的价格从1.4W/㎡到6W/㎡不等，主要单价还集中在2.5W-4W之间，面积以10㎡-47㎡为主；有几个门面的价格甚至已经卖到了8W/㎡-10W/㎡（譬如在6栋经营的半身缘的铺，有4个铺当时都卖到8W-10W，面积6㎡左