基础设施公募REITs交易结构的优势与风险研究--以沪杭甬高速REITs和富国首创水务REITs为例.pdf

摘要

我国城镇化建设进程的推进导致了基础设施融资需求的增加。然而，我

国基础设施建设的传统投融资方式普遍存在渠道单一狭窄、风险收益不对称

和增加地方债务负担等问题。公募REITs具有盘活存量、降低企业和政府杠杆、

改善资本结构和提升市场资源配置效率等优势，对于我国是一种创新型的金

融工具，其优势又与基础设施本身的收益稳定等特点高度匹配。2021年6月，

我国首批基础设施公募REITs成功上市，一共九单。

本文首先对国内外各种现有REITs产品的交易结构特点的相关文献进行梳理，

同时总结相关文献中对交易结构的优势和风险分析。然后阐述REITs的基本概念与

理论。之后本文采用案例研究法，以沪杭甬高速REITs和富国首创水务REITs这两

个典型案例进行详细分析，研究企业如何搭建产品的交易结构，该交易结构使得

REITs这种融资方式有何种优势，有哪些风险，同时针对如何降低交易结构风险提

出建议。本文从案例背景、交易结构的搭建、交易结构的优势和交易结构的风险

这四个方面对该REITs产品进行分析，最后得出以下结论：首批公募基础设施

REITs的发行是我国公募REITs市场重要的尝试，现行产品搭建的交易结构为未来

产品奠定了基础；“公募基金+资产支持证券+基础设施资产”的交易结构具有降低

企业杠杆、降低地方债务风险、盘活企业基础设施资产、降低现金流不稳定性、

破产隔离和减少税收等优势；多层次的交易结构形成双层委托代理结构，也形成

了独特的委托代理风险；基础设施的现金流风险依然存在。

根据上述分析，本文提出几点建议。首先从产品交易结构出发，建议通过

分散资金的投资对象以降低交易结构底层的现金流风险；另外是市场层面，

建议完善代理人激励制度，完善基金经理人市场，鼓励成立REITs职业经理人

协会，以降低委托代理风险。

关键词：不动产投资信托基金；交易结构；基础设施

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Abstract

Abstract

Oururbanizationconstructionprocessadvancementleadstotheincreaseof

infrastructurefinancingdemand.However,Thetraditionalinvestmentmodeof

Chinahasmanyproblemssuchashighcapitalaccessbarriers,singlenarrowchannel

andrisk-incomeasymmetry.PublicREITshavetheadvantagesofactivatingthe

stock,reducingtheleverageofthegovernmentandenterprises,improvingthe

capitalstructureandimprovingtheefficiencyofmarketresourceallocation.Itisan

innovativefinancialinstrumentforChina,anditsadvantagesarehighlymatched

withthecharacteristicsofstablereturnsofinfrastructureitself.InJune2021,the

firstninepublicinfrastructureREITsweresuccessfullylistedinChina.

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