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国有企业改制中土地资产的处置与评估（二）

我们估价师进展土地评估前，必需先分析企业土地资产的处置方式，搞清土地的各种处置方式的适用条件，各种处置方式之间的本质区分，办理各种处置方式的程序，才能会使我们向托付方索取全面系统的资料，依据改制企业的性质，处置方式及权利状况，科学选择方法和相关参数，合理确定评估的价格类型，做好企业的土地改制评估。依据企业土地资产的处置方式可将评估分为公司制改造土地使用权评估，土地使用权作价出资与授权经营评估，土地使用权债转股评估及保存划拨土地使用权评估，但应当提出的是土地使用权债转股形式，笔者认为是企业进展土地资产的处置后的企业改制，而并非土地资产的处置方式。考试大土地估价师站点

1、公司制改造土地使用权评估：公司制改造分为改造为国有企业的土地使用权评估和改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业进展公司制改造，组建有限责任公司、股份有限公司、集团公司国有企业间合兼并或与非国有企业合兼并成国有企业等，改制后的企业仍为国有企业或者国有控股企业，土地资产处置仍是以划拨方式进入企业，这时的评估价格实际上是划拨土地使用权价格，而改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业改造后，国家和政府不再是土地资产的主体，如企业破产，企业上市，非国有企业兼并国有企业，国有企业出售或租赁，土地处置方式为出让或租赁。土地处置方式为出售的土地必需办理土地出让手续，与土地治理部门签定土地出让合同，补交土地出让金。补交土地出让金的数额是划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格两者之差，所以评估要分别评出划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格。土地处置方式为租赁的必需与土地治理部门签定土地租赁合同，支付租金。承租人在支付租金并完成开发建立后，经土地行政主管部门同意或依据租赁合同商定，可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押，但必需依法登记。租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。

2、土地使用权作价出资和授权经营评估，这种方式是国家以肯定年期土地使用权作价方式投入新的企业，国有作为土地全部者，要表达国家的权益，评估价格应为出让土地使用权价格，但作为国家的出资额（资本金）注入企业，应当不是出让土地使用权价格。作价出资额（注入企业的资本金）=出让土地使用权价格—划拨土地使用权价格，这是由于划拨土地使用取得以后，企业付出了取得本钱和实际投入开发本钱，这局部权益在企业，而非政府和国家，但要留意年期修正。

3、土地使用权债转股评估。国企债转股改制是国有企业改革中近年来消失的新改革形式，它是国企以其划拨土地使用权作价后，把其债务转为债权人股份的一种方式，债权人为国有商业银行的资产治理公司。债权人的股份比例应依据评估土地使用权价格和债务金额及企业资产总额来确定。企业以自己划拨土地使用权的所占权益转化债务，固然评估的是划拨土地使用权价格，这种评估为划拨土地使用权的价格（如现在开滦集团的债转股评估）考试大土地估价师站点

4、保存划拨土地使用权评估：企业经营获准，这时评估就是评估土地划拨土地使用权价格，保存的划拨土地使用权作为企业的权益可以经批准进展抵押，抵押权实现后，土地使用权由划拨变为出让，从所获收益中抵交出让金后，抵押权人方可优先受偿。

（三）评估方法的选取：

1、划拨土地使用权的评估，目前一般采纳两种形式，一种正算：划拨土地使用权=划拨土地使用权平均取得本钱+开发本钱+合理利润；另一种是反算，划拨土地使用权=（出让价格使用权—出让金）/年期修正，应当留意正算法，划拨土地使用权是肯定区域内土地平均取得本钱是客观本钱而非实际本钱，开发本钱也是该区域内的客观投入而非实际投入本钱，包括土地取得开发本钱的利息投入，不应包括土地由于开发投入的增值收益，由于土地的增值收益在国家而不是企业，反算法特殊留意出让价是有年期的，而划拨是无限年期的，留意年期修正。

2、出让价格使用权评估，国企改制中出让价格的评估，应当表达出国家的权益不受损害，有条件优先采纳市场比拟法、收益复原法，还可以基准地价修正法，不宜使用本钱法，从而得到合理的出让价格。

3、租赁土地使用权的评估：租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。租赁土地使用权的转让评估价格和租赁土地使用权的抵押评估价格类似出让土地使用权价格，采纳收益复原法求取。纯收益是合同商定租金扣除相关税费的纯租金，收益复原率应为实行租赁土地的复原率，而不是土地出让的复原率，由于租赁土地比出让土地期限短，收益力量低，不确定性大，一般要比土地的复原率要高，可依据实行市场提