物业风险管理培训.pptx

202X一、物业风险定义目录物业风险梳理物业风险管理

什么是风险？目录风险，就是指某种特定的危险事件（事故或意外事件）发生的可能性与其产生的后果的组合。通过风险的定义可以看出，风险是由两个因素共同作用组合而成的，一是该危险发生的可能性，即危险概率；二是该危险事件发生后所产生的后果。一、物业风险定义

物业风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业自身以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。物业风险是还未发生的，具有可预知、可评估、可管理、消除、转移及降低等特点。

二、物业风险梳理1、物业交付（收费、服务）风险2、承接查验（质量）风险1、市场调研风险2、物管费测算风险3、物业投标风险4、物业合同签订风险5、规划施工风险1、职业安全风险（治安、保洁、维修）2、消防安全风险3、车辆管理风险4、公共区域风险5、泳池管理风险6、治安类风险早期介入物业交付后期管理物业管理全过程

（一）早期介入风险风险点及防范举措风险矩阵高优先级风险低优先级风险????????产生影响发生概率小中大小中大1、2、3、4、7、85、106、911风险模块风险描述防范及应对举措市场调研1.对政府政策管制、环境调查不全，运行受阻；项目前期调查全面、细致，可行性分析准确，避免出现较大偏差物管费测算2.预算偏差，后期持续经营困难或业主投诉；对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目的盈亏平衡点及利润空间；3.运营成本与当地市场差异，运营压力；根据政府最低工资标准及市场行情、区域情况合理定编及测算；规划施工4.前期介入迟缓、能力不足、未及时发现问题及发现不整改；严格员工入职职业能力测试，资历调查；5.深入现场，跟踪工程进度，职业安全风险；加强施工现场安全教育、监管；员工个人防护用品（安全帽、绝缘鞋等）配置；6.获取早期开发资料，存在信息泄密风险；员工入职品格审查及背调；入职保密协议签署；加强员工保密意识宣贯；物业投标7.政府政策环境及对投标单位资质等要求，中标几率；全面梳理当地物业条例及招投标相关政策，清晰招投标中要点信息；8.当地物业服务行情，投标单位竞标能力；向物协及同行了解当地物业服务现状，征集有实力的投标单位；合同备案9.服务合同中的承诺与实际执行能力偏差；合理制定各项服务标准、工作目标及工作计划；10.前期物业服务合同有效期具有不确定性；清晰前期物业合同的有效期，企业做好预算管控及费用铺排；11.合同条款与当地政策相冲突，难执行；充分调查当地政府相关政策；

（二）物业交付风险风险点及防范举措风险模块风险描述防范及应对举措新物业承接查验1.验收标准不确定，后期维护保养难度大；加强员工培训，强调验收的重要性，坚定验收标准，严格执行；2.查验内容繁杂，未发现问题及遗留问题保修；配置素质好、业务精的人员参加验收工作；遗留问题要备案，发现问题记录在案，约定期限督促整改移交；3.特殊信息、法定材料未搜集，后期维修难度大、成本高；及时向开发商搜集售后单位信息，对于前期施工材料留有库存；物业交付业主4.因房屋质量（交楼验收、销售承诺与现实不符等）引起的业主投诉；统一销售口径，切勿做出与项目不符的销售承诺；严格承接查验标准、流程，查验问题监督及时销项；建立群体投诉处理机制，及时处理业主诉求；5.收费标准较周边偏高引起的业主客观投诉；根据项目实际情况及周边案例制定项目相关收费标准，并进行备案；对项目收费标准提前进行公示；6.因交付流程，如预收管理费、银行卡托收等，业主拒绝执行；制定完善、便捷交付流程，可提前在入伙通知书发放环节通知业主做好准备工作；组织代收费事业部门、单位向业主做好解释工作；制定交付百问并做好员工培训，及时与业主沟通，消除业主顾虑；风险矩阵????????产生影响发生概率小中大小中大1、2、43、5、6高优先级风险低优先级风险

风险点及防范举措风险模块风险描述防范及应对举措安全管理1.高空抛物风险，造成损失后责任鉴定难等；加强对业主宣传，做好台风等恶劣天气前安全提醒；引入先进摄像设备；定期组织对业主室内阳台、铝窗等安全排查；2.车辆管理风险，如车辆在停车场内发生碰撞、被盗等；完善停车场内交通标志及各类安全指示标识；合理设置停车场内的监控设施；与车主签订车位租用合同等，明确约定使用权、保管权等；购买第三方公众责任险；3.消防管理风险，如发生火灾消防事故后应急处理能力等；完善项目消防巡查制度，定期进行消防安全检查及消防演练；加强业主消防安全宣传，消防安全，人人有责；4.治安管理风险，如项目内出现人员被抢、伤亡等事故；加强项目安全管理，严格人员进出制度，人防+机防结合，将治安风险降到最低；（三）后期管理风险风险矩阵????????产生影响发生概率小中大小中大1、324高优先