S公司物流产业园不动产投资信托基金(REITs)税收筹划案例研究.pdf

摘要

近几年，国内电商市场发展如火如荼，由此带动物流产业蓬勃发展，物流地产需求不

断提升，需求的提升促使多方企业进军物流地产，然而不同于房地产，物流地产受制于投

资回收期长，国家宏观控制融资的紧缩等因素，企业想要全面布局物流园区的战略难以施

展。不动产投资信托基金（REITs）作为一种新型金融工具引入我国金融市场，能够为企

业提供融资便利、缓解企业财务压力，推动企业快速占领物流地产板块的市场份额。然而，

我国REITs发行税收负担过重，企业及发行相关主体不得不根据企业性质等现实条件，进

行一系列合规操作，降低企业在发行REITs各环节的税负，从而降低发行成本。

基于上述背景，本文对REITs及税收筹划相关文献进行了梳理，了解了REITs的税收

环境及税收筹划的研究现状，阐述了REITs的本质、功能及相关概念，通过对税收筹划相

关理论的了解，指导本文对S公司物流产业园REITs税收筹划案例进行研究。在案例分析

时，本文首先介绍了S公司REITs的基本情况，随后以一般情况下S公司发行REITs将涉

及的税负对其进行涉税分析，接着对S公司使用的三种税收筹划方式进行概括，从驱动性

因素和保障性因素两方面对S公司REITs税收筹划动因进行分析，并得出S公司通过税收

筹划后实际负担的税负，进而比较其税收筹划后的税负与不实行税收筹划的税负差异，揭

示了税收筹划为S公司降低了总税负和设立退出阶段的税负，降低了企业发行成本以及提

高REITs发行的成功率。

通过以上研究，本文发现S公司REITs主要是通过构造能满足优惠性税收规定的交易

结构以及相关安排来进行的；而之所以要进行税收筹划一方面是资金紧张，低成本筹资刻

不容缓，另一方面是S公司在内部和外部各方面都具备足够的实力顺利进行税收筹划；税

收筹划对企业的直接效果是降低税负，从而降低发行成本，间接影响是通过降低投资人税

负，提高投资人收益率，从而提高企业发行REITs的成功率。本文从对案例的研究中，得

出了几点启示给类似企业发行REITs进行税收筹划提供借鉴，包括灵活构造交易结构，挖

掘培养高层次人才，关注税收政策，与税务局加强沟通，审慎选择管理人以及从整体出发

考虑税筹，提高税收筹划的成功率，使企业顺利发行REITs获得融资。

关键词：不动产投资信托基金；REITs；税收筹划

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Abstract

Inrecentyears,thedevelopmentofdomestice-commercemarketisinfullswing,which

drivesthevigorousdevelopmentoflogisticsindustry,andthedemandforlogisticsrealestate

continuestoincrease.TheintroductionoftheRealEstateInvestmentTrust(REITs)intothe

financialmarketofourcountryasanewfinancialinstrumentcanprovideenterpriseswith

financingconvenience,easetheirfinancialpressureandpromoteenterprisestoquicklyoccupy

themarketshareofthelogisticsrealestatesector.However,thetaxburdenofREITsissuancein

ourcountryissoheavythatenterprisesandrelevantissuingsubjectshavetocarryoutaseriesof

complianceoperati