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国际大行抛弃SOHO中国潘石屹身家缩水160亿

中国房地产行业和市场风雨飘摇的调整前夜，SOHO中国潘石屹与那些忧心忡忡、度日如年的小房企一样心力交瘁，不同的是，中小地产商的苦痛在于日益致命紧缩的资金链条令其生存几近窒息，而潘石屹的苦痛莫过于手握重金却短时间内难以找到为炊之米，更令其不快的是，国际大行纷纷唱空SOHO中国（0410.HK），其一度高达317亿港元的身家，不到半年即大幅缩水过半，头上中国富豪的光环黯然失色。

国际大行变脸唱衰

高盛、瑞银、汇丰等声名显赫的国际大行对SOHO中国胜利上市功不行没，高盛、汇丰为其联席保荐人，瑞银担当联席牵头经办人。

去年10月，在上述大行鼎力包装推销下，潘及其掌控的SOHO中国，以影响力的商业首领和行业首领的形象，闪亮登陆香港股市，并创下中国内地房地产公司赴港上市融资130亿港元财宝神话。

按去年10月8日的上市首日收盘价9.55元计算，潘及其夫人合计持股市值高达317亿港元，并以此荣登中国富豪排行榜前列。

然而，成也萧何败也萧何，仅在SOHO中国香港上市后两个月后，高盛、汇丰、瑞银便与潘石屹完毕了短暂的蜜月期。

今年1月，汇丰发表讨论报告认为，尽管SOHO中国在北京拥有地块，属同行盈利水平，但土地储藏面积特别小，包括前门工程在内共有132万平方米，首次赐予中性评级。

3月，瑞银发表讨论报告，虽然维持SOHO中国的买入评级，但把目标价由11港元下调22%至9港元，理由为SOHO治理层推迟注入天安门南工程，以致利润奉献将推迟入账，因此把2022年的纯利猜测，由人民币42亿元下调至36亿元。

5月，高盛证券发表讨论报告称，将整体内地房地产股今明两年的净利猜测，分别下调42%和50%，同时将内地房地产股票目标价较资产净值折让的幅度，由20%扩大至30%.

而高盛从确信买进名单剔除的3只内地股票中，就有SOHO中国，其目标价亦由9.19港元降到5.27港元。

而去年11-12月，瑞银赐予SOHO中国的评级为买入，目标价13.00港元其理由为SOHO中国具有独一无二的业务模式：向投资者或用户出售商用物业，而不是建筑并出售住宅单位给用户。

同时，高盛发表报告，将SOHO中国纳入讨论股份并将其参加买入名单，目标价12港元。

当时高盛看多SOHO中国的理由令人难忘：虽然市场对集团获准兴建北京天安门“南门”工程存有较低期望，及市场对集团的其它潜在收购寄望亦不大，不过，按目前公司股价而言，回报有上升空间，因收购整体天安门工程会刺激明年底资产净值上升82%，由现时6.51港元，升至11.84港元，目前股价只反映有关工程只值1.2港元，属过低，SOHO中国目前股价，已低于现有土储的资产价值。

颇具挖苦意味的是，这些国际大行信誓旦旦看多SOHO中国的观点言犹在耳，不到两个月，就发生前述翻天覆地的变化。

受上述看空言论影响，潘石屹夫妇持股市值一路暴跌，从上市初期的317亿港元锐减至今的157.89亿港元，市值缩水近160亿港元。

SOHO中国市值暴跌，对潘石屹来说绝不是个好消息。

不止一个坏消息

“上市以后，有人担忧我的头发会由于责任的增大而越来越少！”SOHO中国董事长潘石屹曾在上市仪式上轻松诙谐地自我调侃。

现如今，令潘石屹头发“越来越少”的缘由可能已不再是社会责任首当其冲，而是公司捉襟见肘的土地储藏资源。

据SOHO中国2022年年报，为潘带来无限荣耀和财宝的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外3期等核心地产工程，已根本开发完毕，截至去年底，已售面积占可售面积比例分别为99.7%、97.7%、100%、100%、100%.

在建工程中，光华路SOHO的已售面积，占可售面积比例达96%，未开发面积仅余2354平米；三里屯SOHO总建筑面积46.6万平米，可售面积36万平方米。

即便规划建筑面积36万平方米的北京天安门（前门）土地工程能够注入，SOHO中国可供开发的土地储藏也仅约80万平方米。

然而，天有不测风云，今年3月中旬，潘石屹在上市招股说明中预报的天安门（前门）工程存在的不确定性风险最终应验。

潘石屹现透过私人公司持有北京天街的49%权益，后者持有北京前门（天安门南）工程的33块土地已取得土地使用证，并负责工程的开发，至于余下11块土地中的其中3块土地，原定于2月29日招标，但突然于今年1月31日被有关部门撤销招标。

业内人士分析，这意味着潘石屹遇到新的土地竞价对手消失的可能性很大，潘获得上述3块土地的可能性正在降低。

如今，在北京C