2023年深圳房地产市场年报.doc

深圳市房谱科技新峰评估（出品）2023年12月

一手住宅

二手住宅

一、宏观形势

1.经济恢复向好

在2023年前三个季度，中国国民经济在面临下行压力的情况下仍能够保持稳定，并持续呈现向好的趋势。根据不变价格计算，前三季度的GDP同比增长为5.2%，增速较上年提高2.2个百分点，经济运行总体向好。二季度增速达到6.3%，较一季度提高1.8个百分点，显现稳健复苏态势，但三季度增速降至4.9%，说明经济稳定回升基础还需继续巩固。

对于未来，特别是2024年，预计随着政策效果逐步显现，经济增长有望保持良好态势。但国内经济仍面临一定的下行压力，因此需要继续实施稳增长政策，巩固经济复苏的基础，促进经济步入正轨。房地产市场的调控需要紧密关注市场变化，保持政策的连续性和稳定性，以确保市场健康发展。

国内生产总值（GDP)增长速度（季度同比%）

20.0

18.3

15.0

10.0

7.0

7.0

6.9

6.8

6.9

6.9

6.7

6.5

7.9

6.3

6.0

5.9

5.8

6.4

6.3

4.8

4.8

4.5

4.9

4.0

3.9

4.9

5.0

3.1

2.9

0.4

0.0

-5.0

-6.9

-10.0

一、宏观形势

2.经济发展的波折与挑战

在过去的数年中，固定资产投资增速一直保持在一个稳定水平上，然而在2020年初受到疫情影响出现了显著下降。而社会消费品零售总额增速也在同期出现了类似的情况，尤其在2020年，增速大幅下降。进出口总额增速也在相同的时间段内受到了严重的负面冲击。然而，随着时间的推移，从2021年开始，在严防严控初步策略奏效下，这三项指标逐步呈现出向好的迹象，尤其是在2022年初，这些指标出现了回升。固定资产投资增速和社会消费品零售总额增速均稳步回升，虽然进出口总额增速仍然面临一定程度的下行压力，但总体呈现出缓慢的恢复态势。

2023年第三季度开始，这三个指标的增速再次出现下滑，尤其是进出口总额增速降幅较大。这表明经济仍然面临着挑战，特别是在国际贸易方面的不确定性，对于经济的发展产生了一定的影响。综合来看，“三驾马车”指标在经历了2020年的低迷之后逐步开始恢复，但在2023年第三季度仍然存在一些不确定性和下行压力，这需要持续关注和谨慎应对，以促进经济的持续稳定发展。

2015-2023“三驾马车”增速走势（累计同比%）

50

40

30

20

10

0

-10

-20

-30

6.9

2.9

1-101-11

固定资产投资总额增速 社会消费品零售总额增速 进出口总额增速

一、宏观形势

3.货币供应增速放缓，实体经济活跃不足

M1和M2剪刀差持续增加，2023年11月，M2同比增长10%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和2.4个百分点；M1同比增长1.3%，增速分别比上月末和上年

同期低0.6个和3.3个百分点。M2-M1剪刀差扩大至8.7个百分点。

2023年一季度开始，M2货币供应的增速放缓，M1增速下降速度更快，剪刀差逐渐扩大，显示出经济主体对投资和消费的预期或信心有所下降，反映了市场上对经济前景不确定性的反应，导致资金流向较为保守。

15

12

9

6

3

0

-3

2019-2023年M1、M2增速

10

1.3

12019.

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

12020.

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

12021.

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

12022.

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

12023.

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

M2同比增速（%）

M1同比增速（%）

一、宏观形势

4.储蓄稳步增长，住房贷款相对减缓

在过去的几年中，住户存款余额一直在稳步增长，显示出人们对储蓄的持续需求。2016年至2020年住户存款由5.5万亿增加至8.5万亿，4年时间增长3亿，而2020

年后4年内住户存款增长加快，由8.5万亿增长至2023年底13.5万亿，增长了5万亿。

相对之下，由于近年房地产市场出现供求关系发生重大变化，居民购房减少，甚至出现提前还贷，住户中长期贷款余额增速减慢。

2015-2023住户存款及中长期贷款余额（亿元）

1400000

1200000

1000000

800000

600000

400000

200000

0

住户存款余额住户中长期贷款余额

一、宏观形势

5.居民消费增长与债务压力

2013年到2023年，在这10年间，居民部门负债占国内生产总值比重逐年攀升，从31.1%上升至63.8%。居民消费支出的增长受到债务水平的影响，居民部门倾向于通过借贷来支持更多的消费。然而，过高的杠杆率可能对居民财务稳定性构成风险，尤其是在经济不稳定时期。20