物业设施设备管理基础 高职高专房地产类专业规划教材 物业管理专业.pptVIP

物业设施设备管理

聂英选段忠清主编

武汉理工大学出版社;第一章

物业设施设备管理根底;了解物业设备管理的意义和目标，组织机构设置和相关岗位的职责。理解设备管理的LCC理论、可靠性理论和故障理论等。理解物业设备管理的制度，物业设备管理的标准。掌握物业设备管理的内容和要求。;主要内容;第一节物业设施设备管理的根本理论

一、物业设施设备的根本概念

〔一〕物业设施设备

物业设施设备是建筑物附属设备设施的简称，包

括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系

统，是构成物业实体的重要组成局部。

我国城镇建筑的物业设施设备一般由给排水、供

配电、供暖、消防、通风、电梯、空气调节、燃气供

应、通信网络以及智能化系统等设施设备组成。;;2.物业管理的年度方案；

3.物业的财务预测和预算；

4.不动产的获得及其处理；

5.物业规划、业务房间装修标准的设定，机

器、器具和备品的设置以及房间管理；

6.建筑和设备的规划和设计；

7.新建筑或原建筑的改造更新；

8.维护管理和运行管理；

9.物业的支援机能和效劳。;〔二〕物业设施设备管理的根本内容

物业设施设备管理的根本内容主要包括管理和效劳

两个方面，即需要做好物业设备的管理、运行、维修和

保养等方面的工作。

二、设施设备的LCC理论

〔一〕LCC理论

寿命周期费用〔LifeCycleCost，LCC〕也称为全

寿命周期本钱，是从设备、工程的长期经济效益出发，

全面考虑设备、工程或系统的规划、设计、制造、购

置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报废的全过

程，使LCC最小的一种管理理念和方法。;;;;三、设施设备的可靠性理论

物业设施设备的可靠性是指其无故障连续运转

工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有

可靠性是由设计、生产工艺和制造决定的，使用可

靠性那么是与使用、环境以及可维修性有关。

〔一〕可靠度与不可靠度

可靠度是指物业设施设备在正常使用、保养和

维修的条件下，在其经济寿命期内完??规定功能的

概率。不可靠度那么是指业设施设备在上述情况下，

不能完成规定功能的概率。;〔二〕故障率和故障密度

物业设备在t时间后的单位时间内发生故障的台

数相对于t时间内还在工作的台数的百分比值，称为

该设备的故障率。即设备或部件在规定条件下、规定

期限内发生故障的次数。

故障密度是指在单位时间内，发生故障的设备台

数与总设备数之比。

〔三〕故障分布规律

常见的故障分布函数有指数分布、正态分布和威

布尔分布。指数分布规律适用于具有恒定故障率的部

件及无余度的复杂系统，如给排水、采暖、通风与空

调、供配电及照明系统等。;正态分布规律适用于磨损型部件发生的故障，如灯

泡、变压器等。威布尔分布规律适用于轴承、继电

器、空气开关、电动机、液压泵和齿轮等。

〔四〕故障率曲线

俗称“浴槽曲线〔Bath-tubCurve〕〞。设备故障率

随时间的变化可以分为初期故障期、偶发故障期和磨

耗故障期。

初期故障期又叫磨合期，在此期间，开始的故障

率较高，但随时间的推移，故障率迅速下降。

偶发故障期，设备故障率大致处于稳定状态，故

障发生是随机的，其故障率最低，而且稳定，是设备

的正常工作期或最正确状态期。;磨耗故障期，由于设备零部件的磨损、疲劳、老

化、腐蚀等，故障率不断上升。

四、设施设备的故障理论

〔一〕故障的概念

设备〔系统〕或零部件由于某种原因丧失其规定

性能的状态，即设备〔系统〕发生了故障。一般地，

物业设施设备处于不经济运行的状态，即为故障。

〔二〕常见故障的模式

设施设备的每一项故障都有其主要的特征，称为

故障模式，如磨损、老化、腐蚀等。;实际工作中常见故障模式：异常振动、磨损、疲

劳、裂纹、破裂、腐蚀、变形、剥离、渗漏、堵塞、

松弛、熔融、蒸发、绝缘老化、材料老化、异常的声

音、油质变质等。

〔三〕故障发生的原因

产生故障的原因：硬件故障、软件故障，或者是

硬件与软件不匹配等。

物业设施设备产生故障的主要原因可归结为运转

缺陷。运转缺陷是指使用条件的影响和变化，导致设

备过载、过热、腐蚀、润滑不良、漏电