房地产会计学.pptx

房地产会计学;第一节房地产评估概述

第二节房地产价格及其影响因素

第三节收益法在房地产评估中的应用

第四节市场法在房地产评估中的应用

第五节本钱法在房地产评估中的应用

第六节剩余法在房地产评估中的应用

第七节路线价在房地产评估中的应用;第一节房地产评估概述

;(一)土地

1.定义

狭义：土地一般是指地球表层的陆地局部,包括内陆水域和滩涂。

广义：土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。

2.性质

双重性：不仅是资源,也是资产。;3.土地的供给

（1）自然供给

（2）经济供给;地球提供给人类可利用的土地数量,叫做土地的自然供给,包括已利用的土地和未来可供利用的土地,它是无弹性的。

自然供给的土地有5个特性：一是具有适宜于人类生存和工作的气候条件,二是具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件,三是具有可以利用的淡水资源,四是具有可供人类利用的生产资源,五是具有一定的交通条件。;土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。

土地的经济供给是有弹性的。

土地的经济供给的变化直接变化

间接变化;(二)土地的特性

;1.位置的固定性。

2.质量的差异性。

3.不可再生性。

4.效用永续性。;1.供给的稀缺性。

客观上要求人们集约用地。

2.可垄断性。

在土地所有权或使用权让渡时,要求实现其垄断利益。

3.土地利用多方向性。

要求在地产估价中需要确定土地的最正确用途。

4.效益级差性。;(三)土地使用权

;国家;二、地租与地价理论;地租;地价不是土地的购置价格,而是土地所提供的地租的购置价格,因此地价是地租的资本化。;1．地价是地租的资本化。

2．地价是权益价格。

3．土地具有增值性。

4．地价与用途相关。

5．地价具有个别性。

6．地价具有可比性。;1．位置固定性。

2．供求区域性。

3．长期使用性。

4．大量投资性。

5．保值与增值性。

6．投资风险性???

7．难以变现性。

8．政策限制性。

;四、房地产评估的原则

供需原则、替代原则、奉献原则

1．最有效使用原则。

2．合法原则。;五、房地产评估程序

;第二节房地产价格及其影响因素

;1.所有权价格

2.使用权价格

3.其他权利价格;

1.市场交易价格

2.评估价格;1.土地价格

2.建筑物价格

3.房地产价格

;1.总价格

2.单位价格

3.楼面地价（单位建筑面积地价）

是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价=土地总价格÷建筑总面积容积率=建筑总面积÷土地总面积

楼面地价=土地单价÷容积率

;1.公告地价。

政府定期公布的土地价格在有些国家和地区,一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

2.申报地价。

土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。;二、房地产价格的影响因素

;1．经济因素。

2．社会因素。

3．行政因素。

4.心理因素。;(1)经济开展因素。

(2)财政金融因素。(3)产业结构因素。;（1）人口因素

(2)家庭规模因素

(3)房地产投机因素

(4)教育科研水平和治安因素

(5)社会福利因素

;(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。

(2)城市规划、土地利用规划、城市开展、战略。

(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。

(4)行政隶属关系变更。

(5)交通管制。;1.购置或出售心态

2.对居住环境的认同度

3.欣赏趣味、时尚风气

4.接近名家住宅

5.讲究门牌号码或土地号码、讲究风水

6.价值观的变化;(二)区域因素

;影响工业用地的区域因素;影响商业用地的区域因素;影响住宅用地的区域因素;1．土地的个别因素。

2．建筑物的个别因素。;(1)区位因素。

(2)面积因素、宽度因素、深度因素。

(3)形状因素。

(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。

(5)容积率因素。

(6)用途因素。

(7)土地使用年期因素。;(1)面积、结构、材料等。

(2)设计、设备等是否良好。

(3)施工质量。

(4)法律限制。

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