房地产行业涉税会计及纳税检查.pptx

房地产行业涉税会计及纳税检查;房地产企业的定义,它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定,房地产企业以房屋建筑物的建设,土地的开发,设备安装为主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性,单件性和长期性。其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。;主要内容;一、房地产企业的有关帐务处理;1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：

借：开发本钱—A工程-土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款等科目

2、发生的规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：

借：开发本钱—A工程-前期工程费

贷：银行存款,其他应付款等科目

3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,和以自营方式发生的建筑安装工程费：

借：开发本钱—A工程-建筑安装工程费

贷：银行存款,应付帐款等

4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

借：开发本钱—A工程-基础设施费

贷：银行存款,应付帐款等

5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

借：开发本钱—公共配套设施费

贷：银行存款,应付帐款等

6、与直接组织、管理开发工程发生的相关费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

借：开发本钱—开发间接费

贷：银行存款,其他应付款等;

B、待产品开发完成后,将“开发本钱〞结转到“开发产品〞。按多个工程进行核算的还涉及到本钱的归集和分配。

1、直接本钱：可以直接计入该本钱计算对象,如：某一工程支付的地价款,建安本钱,以及能分别核算可资本化的利息费用等。

2、间接本钱：如多个工程同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园,医院等）,需要按发生地点或者用途加以归集,待结转时选择一定的方法分配后计入有关本钱计算对象的费用：最常用的方法有面积分摊法。

3、共同本钱：主要有由多个本钱对象共同负担并按一定比例进行分摊的本钱,如：分期开发一次购入的土地所支付的价款。

会计分录：

借：开发产品---按工程或栋号设置明细

贷：开发本钱—相关明细科目;

（二）、房地产企业有关收入的帐务处理

通常情况下,房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始,而且完工后还会继续下去,直到全部开发产品售出完毕。

1、房地产开发企业开发工程竣工验收、办妥移交手续前,不管是否签订正式购销合同,所收到的均为预售房地产款,一律不确认收入,其款项暂记入“预收帐款〞科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税〞等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款〞科目核算。

收到房款时帐务处理：

借：银行存款

贷：预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算

同时应交纳税金的账务处理

借：应交税费—应交营业税（按预售房款计税）

贷：银行存款; 2、开发工程完工经验收合格、竣工决算后,房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购置方,办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。

借：预收帐款“应收帐款〞等科目

贷：营业收入

同时结转经营本钱

借：经营本钱

营业税金及附加

贷：开发产品—相关明细科目

应交税费—应交营业税、应交土地增值税等;房地产企业特殊的几种帐务处理：

1）、房地产企业出售周转房时,先按周转房的摊余价值

借：开发产品

贷：周转房

再按购销合同中双方签订的价格

借：银行存款等科目

贷：经营收入

并结转其销售本钱

借：经营本钱

贷：开发产品

2）、旧城改造中的回迁房收入,包括拆迁面积内补偿局部和增加面积局部的价款收入,作为房地产开发企业的经营收入

借：预收帐款等科目

贷：经营收入

3）、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后,先将“开发产品〞转入“分期收款开发产品〞科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时

借：银行存款〞或“应收帐款〞

贷：经营收入

按开发产品全部销售本钱占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售本钱

借：经营本钱

贷：分期收款开发产品

; 房地产开发企业之间签订工程开发合同,合资开发工程,如果合同规定按投资额分配开发产品的,分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发工程利润的,对主办企业而言,合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购置的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发工程合同,不管合同规定分配开