房地产行业市场前景及投资研究报告：保障房租售并举,双轨制完善，保障房建设.pdf

房地产

行

业

研房地产保障房系列报告一：租售并举双轨制逐渐完善，保障

究

2024年01月02日

房建设破竹建瓴

投资评级：看好（维持）——行业深度报告

行业走势图

房地产沪深300

12%

行以售为主到以租为主，保障房政策转变成熟

业0%

深我国保障房体系主要分为出售型和出租型，主要包含了公租房、保障性租赁住房

度-12%和共有产权住房三种类型，住房保障制度主要可以分为四个阶段，建设重点也从

报-24%

告廉租房和经适房转向保租房，市场+保障双轨制住房将逐渐形成，2023年14号

-36%文也明确了保障性住房的原则和配套支持政策，我们预计未来城中村改造和保租

2023-012023-052023-09

房建设投资将成为保障性安居工程支出的重点。“十四五”期间我国计划建设筹

数据：聚源

集保障性租赁住房900万套，四座一线城市保障房规划筹建套数累计超200万套，

相关研究报告都将达本市住房供应总量的40%以上。

保障房展望：盘活存量资产，资金多样化

《行业新发展模式加快构建，“稳市

重点城市规划的保障性租赁住房数量和常住人口基本正相关，存在部分城市供给

场”政策见效可期—行业周报》

不足，部分城市供给过剩等问题。我们认为在目前的市场供求形势下，900万套

-2024.1.1

全部新建的难度较高，存量盘活将成为保障房目标完成的重要方式。指导意见明

《新房成交同环比增长，坚持“房住

确了未来建设保障性住房的三大资金：中央补助、地方专项债和公积金发放

开不炒”总基调—行业周报》

源-2023.12.24开发贷。我们预测2023年204万套保障房预计带动投资额约6800亿元，约占

证2023年预计房地产开发投资额5.7%，“十四五”期间剩余缺口近400万套，带动

券《销售延续低迷态势，单月新开工同

比增长—行业点评报告》-2023.12.18投资额约1.3万元，后续若保障房建设加速，对房地产投资贡献值得期待。

证

券全球国家租赁房经验参考：以新加坡和德国为例

研新加坡住房模式的核心是价格较低的组屋体系，由此形成廉租房、廉价房和高端

究

报私人住宅为一体的阶梯化供应体系，这种模式成功的关键在于政府大力扶持、低

告

价和独家供应保障住房供给充足、价格低廉，并且监管严格，超过80%的家庭居

住在政府提供的组屋里，超过90%的家庭拥有组屋产权。2021年德国住房自有

率仅42%，而主要城市租赁比率基本达到80%，租赁住房供给充足，租赁立法

和执行保障完善，房价涨幅和波动远小于其他发达国家。

投资建议

国内住房保障体