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商业资产运营模式分析

说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进?运营模式设计，才能实现资产的有效利?，并且保证企业的税负最优。本?通过对以往的?作经验进?分析总结，整理出以下?种模式，供有商业资产的房地产企业参考。

设计商业资产运营模式主要考虑两??因素，?是资产的归属是否与运营相统?，?是租赁是否与商业运营相统?。按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为?种?案五种模

式：?种是房地产企业??运营，采?“纯租赁模式”或“租赁+运营模式”；?种是成?独?的商管公司运营，采?“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。这个?种运营模式的特点如下:

运营模式

房产公 纯租赁模式

司运营租赁+运营模式

重资产运营模式

模式特点

资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，不提供运营管理。

资产在地产公司，地产公司与业主签订租赁合同和运营管理合同。

房产公司将商业地产转给商管公司，资产和运营统?在商管公司

商管公 轻资产运营模式之转资产在地产公司，以租赁形式将资产管理权转移?商管公司，司运营 租+运营模式 商管公司履?转租和运营职能。

轻资产运营模式之纯资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，与商管公司签订商管模式 委托管理合同。

?、房产公司运营

（?）“纯租赁模式”

此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租?，不进?运营管理服务，

1、资产出租涉及的税费：

增值税：出租商业房产为2016年5?1?后取得的?般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4?30?前取得的，税率为5％。

附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.2、发票开具:

如果商业房产为2016年5?1?后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专

?发票，如果商业地产为2016年4?30?前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专?发票

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（?）“租赁+运营模式”

此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。

1、涉及税费：

增值税：①租赁业务：简易计税5%、?般计税9%；?规模3%；②运营管理业务：?般计税6%；?规模3%；

城建税及附加：增值税*12%；

印花税：租赁合同按0.1%计算；

企业所得税：25%。

2、合同签订:

与商户需要同时签订两份合同，即商铺租赁合同与运营管理服务合同，由于两种业务的增值税税率不同，因此两份合同价格需要做合理分割。

3、发票开具:

租赁发票开具：如果商业房产为2016年5?1?后取得的，房产公司向商户开具9%的不动产租赁増值税专?发票，如果商业地产为2016年4?30?前取得的，房产公司向商户开具5

％的不动产租赁增值税专?发票。如果房产公司为?规模纳税?，向商户开具5％的不动产租赁增值税专?发票。

运营管理发票开具：?般纳税按照6%的税率开具，?规模纳税?按照3%开具发票。

?、商管公司运营

（?）重资产运营模式

在重资产运营模式下，房产公司需要将商业资产转移?“商管公司”名下，商业资产分为转移和运营两个阶段。房产公司将资产转让给运管公司，运管公司采?租赁和运营两种途径与商户签订协议。

1、资产过户环节

涉及税费：

房产公司涉及税费：①增值税：?项?5%、新项?9%；②城建税及附加：增值税*12%；③印花

税：0.05%；④?地增值税：30%-60%税率；⑤企业所得税：25%。

商管公司涉及税费：印花税：0.05%；

合同签订。房产公司将名下商业资产通过出售、投资等?式转移?商管公司，与商管公司签订房屋买卖合同，并办理实际产权过户。

重要提?:①房产公司将资产转移?商管公司时可以通过转移定价来控制?地增值税的増值率，但最低不得低于市场平均价格的70％；②在资产转移之前，商管公司应为房产公司的全资?公司，可以享受免征契税优惠政策。

发票开具。在房产企业与商管公司签订房屋买卖合同的基础上，房产企业向商户开具发票。

重要提?：①重资产运营模式下，商管公司必须为?般纳税?，这样取得房产公司开具的增值税专?发票，才可以抵扣资产购置环节进项税;②新项?资产需要开具9％增值税专?发票，?项?资产需要开具5％增值税专?发票。

2、资产运营环节

重资产运营模式下，资产从房产公司向商管公司转移后，商管公可的资产规模会随之增?，资产的运营收?包含资产本?产?的租?和商业运营两部分。

涉及税费：

①增值税：运营管理费