石家庄市藁城区（县）国仕山项目五个方案（一审汇报).pptx

石家庄市藁城区国仕山项目

五个方案（一审汇报）

·环京当代区域公司·

2019－8－02;1.获取项目模式判定：

地块获取模式：股权收购（合作方获取土地后收购其项目公司70%股权）；

2.汇报说明：

创度公司联合远洋基金共同获取土地（创度公司支付5800万元土地款，远洋基金支付2.5亿元土地款）；在获取土地后，我司收购其项目公司70%股权，后期给予合作方30%分红（或后期以房屋车库形式折抵）。;;国仕山项目基本信息;;;国仕山项目位于石家庄藁城区育才路北侧，廉东大街东侧，项目南侧500米即为规划中的南二环东延线兴华路，半小时可达南二环，西侧1公里至藁城区中轴线四明街，交通路网密集；3号轻轨线距地块500米，项目距京港澳高速口仅5公里。

;;经济数据指标2017;财政债务率=（地方政府对外有息负债）/GDP，全国平均值为78.3%

政府偿债保证倍数=政府当年财政收入/当年政府应偿还债务本息额;正定新区;;;简述项目周边2公里范围内小区现状，两公里范围内主要以【8年以上】为主。;潜力需求｜地缘换房需求;石家庄地铁规划线路一览;市政情况：六通一平

通路；

通上水；

通下水；

通电；

通讯；

通燃气；

热力；

场地平整

;;;藁城区2019年共成交2宗土地，目标地块范围内缺少近期成交可对比地块，且成交地块楼面地价1400元/平，考虑到配套水平较目标地块较差，且为当地开发商获取可能存在一级整理成本或其他溢价，参考意义较小。;1.库存出清周期：【数据选择：城市/区域/板块（具体数据类型请标红）】

已取得销售许可证未销售13.9万方/2019半年度度商品住宅27.5万方=3个月；（结果以年为单位，转化为月）

2.潜在供应出清周期：【数据选择：城市/区域/板块（具体数据类型请标红）】

土地已成交、但未取得销售许可证49万方/2019年半年度商品住宅销售量27.5万方=10.7个月。（结果以年为单位，转化为月）

注：石家庄市场在2018年之前管理混乱，五证不全销售比比皆是，其中2016-2018年间土地成交50%以上为补证土地，且销售面积成交未包含五证不全销售面积，藁城区年实际成交量在50-60万方左右。;3.历史成交分析

近5年商品住宅成交面积最低出现在2015年，对应销售面积为22万方。

2019年商品住宅供应面积23.04万方，同比上涨38%；销售面积27.5万方，同比上涨127%；成交均价达12398元/平米，同比上涨127%。;楼盘名称;;;;;1.土地出让计划

石家庄市市本级2019年住宅土地供应计划为5073亩，其中要求配建保障房为1309亩

目前不含保障房已完成土地供应2263亩，剩余待供应土地1501亩。

2.所在城市当年新增建设用地指标使用情况（无调增/调减，剩余情况）;;1.1国仕山项目位于石家庄藁城区育才路北侧，廉东大街东侧，项目实用地面积为56,323平方米，约合84.5亩，容积率1.77，总建筑面积99601.64平方米，土地性质为住宅用地。;;;;;;3.2.1商品住宅供销结构分析（供应走势，供销关系、特点及库存风险分析）;3.2.2商品住宅量价走势分析（成交走势、价格增速、量价关系、特点等）;3.2.3城市行政区域分析（区域市场格局、本案所处版块特点描述）;3.2.4商品住宅供销结构分析（供应走势、供销关系特点及库存风险分析）;3.2.5区域市场小结（供需、量价市场的总结预判）;3.3.1区域内的板块划分（行政区划下的各个版块特点描述）;;;序号;;;市场刚需、刚改需求面积段在100-140三居，总价在140万以内，建议跟随市场主流，本案建议面积区间100-140㎡三居，总价在140万以内。;版块：本案位于藁城新城区板块，随着世纪大道、地铁3号线和高铁站建成通车，城市交通路网进一步完善，藁城新城区房价有较大上涨空间；

量价关系：

近2年藁城土地放量均集中在循环化工园区，藁城城区板块土地供应稀少，导致市场供不应求；截止2019年上半年去化27.9万方，同比增长127%；

藁城有证库存13.9万方，去化周期约3个月，除循环化工园区外，藁城短期内仅有本地房企华誉地产有少量供应，本案将快速抢占市场，快速去化。

竞争环境：主力供应产品面积段在100-140㎡三居，总价在140万以内，客户主要关注总价区间以及周边配套；区域内在售项目均剩少量140㎡以上尾货，竞争关系较弱。

产品机会点、突破点：市场空窗期，快速开发，快速去化。

竞品分析：美的云熙府品牌房企，位置位于老城区，基本去化完毕；远洋福美瑾园品牌房企开发，超大配套公园，剩余160㎡以上房源；润江翡丽公馆位于南部新城区，临近石家庄轻轨3