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联合研究

证券研究报告2023.12.10

REITs市场2024年展望：重回积极发展轨道

孙元祺分析员裴佳敏分析员张星星联系人

不动产与空间服务不动产与空间服务固定收益

SAC执证编号：S0080521050008SAC执证编号：S0080523050004SAC执证编号：S0080122030064

SFCCERef：BOW951SFCCERef：BRY581xingxingzhang@cn

yuanqi.sun@jiamin.pei@

纵轴：相对值（%）观点聚焦

112沪深300投资建议

106我们认为2023年中国REITs的二级市场定价经过了一个深度重构的过程，

100以更为贴切地反映风险溢价的水平，这也是市场发展的必经过程。经过这

一结构性调整，我们认为REITs前期积累的估值压力已经得到较为充分的释

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放。展望2024，我们认为分子和分母端面对的总体环境波动有望收敛，投

88资视角可以继续把握因分子端变动趋势带来的资产间估值分化。

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2022-122023-032023-062023-092023-12

理由

REITs市场的投资逻辑已经发生较为深刻的转变。在告别了上市首两年主

股票股票目标P/E(x)

要交易利率趋势的阶段后，REITs市场在2023下半年以来的运行和股债市

名称评级价格2023E2024E场又有进一步的边际脱敏，这可能表明新的逻辑关系尚在构建之中。展望

中金普洛斯仓储物流

REIT增持0.08N.M.N.M.未来的价格趋势，我们认为有几点值得关注：第一，是中国REITs的收益率

中金厦门安居REIT增持0.16N.M.N.M.或将在股债两端的范围内演绎出其自身的周期规律，市场估值的中枢有望

浙商沪杭甬REIT持有0.03N.M.N.M.越辩越明，并且我们认为当前的估值水平可能与这一潜在中枢已经较为接

近；第二，基本面证据的逐步积累，或将带动各类资产的利差水平继续调

华安张江产业园REIT持有0.07N.M.N.M.

整，并使资产估值呈现更为分化的状态；第三，对于中短期维度交易而

华夏基金华润有巢REIT增持0.16N.M.N.M.言，除非分母端发生较为剧烈的波动，否则分子端或将成为大部分时候的

主要矛盾。总体而言，2024仍或将是一个价值发现继续深化的时期。

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部对各板块的一些标的建议关注：1）产业园区：我们建议关注和达高科

REIT（未覆盖）、苏园REIT（未覆盖）等租户稳定性较高的标的，同时建

⚫REITs|公募REITs月报（2023-11）：估值进