土地增值税清算实务与筹划方略 看.pptx

t地增值税清算实务与筹划方略;第一部土地增值税清算操作实务;土地增值税暂行条例

土地增值税实施细则

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）（附件报表）

关于房地产幵发企业土地增值税清算管理有关问题的通知:（国税发〔2006）187号）

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）;?;2、未完工收到预收款

借：银行存款等

贷：预收账款一项目

3、按月预交营、城、教、土

借：应交税费

贷：银行存款;4、完工结转

借：开发成本各项目

贷：开发间接费用

借：开发产品---各项目

固定资产

贷：开发成本各项目各明细;5、符合条件确认收入

借：预收账款等

贷：主营业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费

6、结转成本借：主营业务成本

__

贷：开发产品企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知(财会字(1995)15号);?元丄广曲的终止日、核算终止日？

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

?收入的确认：_;企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品销售完毕。;二、土地增值税清算概述

1、什么是土地增值税清算？是指纳税人在符合土地增值税清算件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，

q办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。;?2、符合什么样的条件进行清算？

?2.1国税发[2009]91号第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

?（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

?（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

?（三）直接转让土地使用权的。

?;2、2国税发[2009]91号第十条规定对

符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

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?（一）已竣???验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

?（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

?（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；;?3、土地增值税如何计算？

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?3、1土地增值税的税率（土地增值税实行四级超率累进税率）

?增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

?增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

?增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

?增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。;?3、2土地增值税的计算方法（从事房地产开发纳税人）

?扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让

房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项

目

?增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额;?4、清算时需要提供哪些资料？

?（一）土地增值税清算表及其附表;?（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

?（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清

算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》且报告内应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》国税发〔2007）132号;?5、清算的具体时限及未及时清算的后果？

?5、1对纳税人符合条件进行土地增值税清算的，在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

?5、2对税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在收到清算通知之日起

90日内办理清算手续。

?5、3在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。;6、土地增值税预征：

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）

对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低