都江堰街区社区商业调查报告.docx

都江堰商业调查报告

前言：

商业街类型多种多样，此调查是为了更好说明目前整个都江堰商业市场的特点，及目前我市集中性商业,街区商业与社区商业的发展状况、特点和区别，完善我方商业项目销售说辞，说明我方项目市场竞争力。

一、都江堰商圈分布图

按照如图板块划分，目前都江堰重点商圈：A-老城区核心商圈；

B-新兴商业区；C-城南老商业区；D-城南区；E-城北区商圈调查报告

A-老城区核心商圈

幸福路街区商业

地震前曾是都江堰的核心区域，以服装业为主力，带动整条路的综合性商业:鞋靴、童装、箱包、化妆品、饰品、中小餐饮等，此区域的商铺曾属于都江堰的黄金旺铺；地震后市区扩建，幸福路改造，目前虽然仍以服装业为主，但随着一大批优质商家（如：杰克琼斯，劲浪体育，卡宾男装，百丽鞋业等）撤出，加上政府规划不明，幸福路通往都江堰景区、南桥、西街特色街区，更适宜打造做旅游步行街，但目前仍以服装业为主，商业氛围一般，非节假日从从宣化门至柳河路口有一定人流，节假日整条路以游客为主，对整个区域商业带动较小。

此区域按地理条件，人流量，人流动方向较明显可划为两个区域:幸福路入口（宣化门）---柳河路入口（a）；柳河路入口---南街入口前（b），这两段街区商业氛围差异明显，租金价位差异大。

区域段

底层商铺大概租金

元/㎡.月

商铺目前售价

（二手市场）

大约收益

率

支撑业态

/㎡

a

160---200

/

/

服装

b

110---120

3万---4.5万

4%

服装

小结：目前幸福路商业街运营状况逐渐走下坡路，大量优质商家撤场，人流减少，节假日的游客消费对促进幸福路商业并无多大作用，说明电商对服装业的冲击大，而幸福路街区商业又是依靠服装业，其风险性大，稳定性差。

建设路街区综合性商业

区域段底层商铺大概租金商铺目前售价 大约收益支撑业态元/㎡.月（二手市场）率根据地理位置，人流量，人流方向划分为两段:宣化门至天和盛世（a），此段人流量较大，商业氛围好，汇集大量优质商家（包括好利来蛋糕、海澜之家、

区域段

底层商铺大概租金

商铺目前售价 大约收益

支撑业态

元/㎡.月

（二手市场）

率

a

a

150-300

/

/

服装，餐饮，化妆

品等综合性商业

b

60-100

/

/

/

小结：建设路的a段商业发展较好，经营状况良好，原因在于此段连接天和盛世，幸福路，蒲阳路的核心要道，并且此段路动线明了，商业业态均衡且丰富，并非单纯服装业为主，故其发展与运营良好。

杨柳河街区商业+旅游性商业街

目前杨柳河商业街区，商家可使用对应的临河人行道部分，大部分餐饮，茶楼都将此区域作为免费的经验场所，节假日餐饮业，酒店业经营状况较好。

困扰柳河街区商业发展的问题：停车位严重不足，单靠临时停车位根本无法满足需求。

从天和盛世与柳河交界处向建设路方向，靠近乔富广场出现部分闲置商铺，也有部分商家打出商铺转租的招牌，说明柳河商业街发展不均衡，从天和盛世靠近幸福路板块（a）商业状态良好，从天和盛世靠近乔富广场（b）商业状态越差，租金也呈下降趋势。

支撑业态服装，小餐饮小餐饮目前柳河月租金范围：50元/㎡---180元

支撑业态

服装，小餐饮

小餐饮

区域段

底层商铺大概租金

元/㎡.月

商铺目前售价（二

手市场）

大约收益率

a

90-180

/

/

b

50-70

/

/

天和盛世集中性大型商业体

天和盛世是都江堰首座大型集中性商业体，定位于旅游文化为主题的商业步行街，业态包括：服装、鞋靴、中大型餐饮、饰品、小吃、婚纱、电影院、KTV、主题酒店、商务酒店、星级酒店、大型购物中心、良木缘咖啡厅等，于2005年6月正式开盘，开盘价格大致在1.2万---2.5万，其呈现“十”字型分布，连接建设路，杨柳河，五桂桥这三条传统型商业街区，此区域可称为天和盛世商圈。

天和盛世商圈作为都江堰首例集中性大型商业体，2005年开盘至2007年售罄，从2006年开业至今期间，享受了中国房地产的黄金时代，再加上地震后

都江堰房地产发展迅速，房价增长超过一倍。

目前从建设路至柳河段底商（a）的首批业主已经基本收回购铺成本（约10年），部分业主还略有盈利；从天和盛世十字中心口至五桂桥方向段底商（b）目前人流量尚可，主要业态集中服装业，但对比a段商业价格与商业氛围略低，故租金价格低于a段；从天和盛世十字中心口至乔富广场段（c）除有酒店正常营业外，大量闲置商铺，此段业主已然短期无法收回购铺成本。

天和盛世二楼主要业态：沃尔玛超市、西餐厅、咖啡厅等，租金大致在

40元-65元.

区域段

区域段

底层商铺大概租金

二层商铺大概租金

商铺目前售价（二

大约收益率

元/㎡.月

元/㎡.月

手市场）/㎡

a

80-220元/㎡.月

40-65元/㎡.月