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都江堰商业调查报告
前言:
商业街类型多种多样,此调查是为了更好说明目前整个都江堰商业市场的特点,及目前我市集中性商业,街区商业与社区商业的发展状况、特点和区别,完善我方商业项目销售说辞,说明我方项目市场竞争力。
一、都江堰商圈分布图
按照如图板块划分,目前都江堰重点商圈:A-老城区核心商圈;
B-新兴商业区;C-城南老商业区;D-城南区;E-城北区商圈调查报告
A-老城区核心商圈
幸福路街区商业
地震前曾是都江堰的核心区域,以服装业为主力,带动整条路的综合性商业:鞋靴、童装、箱包、化妆品、饰品、中小餐饮等,此区域的商铺曾属于都江堰的黄金旺铺;地震后市区扩建,幸福路改造,目前虽然仍以服装业为主,但随着一大批优质商家(如:杰克琼斯,劲浪体育,卡宾男装,百丽鞋业等)撤出,加上政府规划不明,幸福路通往都江堰景区、南桥、西街特色街区,更适宜打造做旅游步行街,但目前仍以服装业为主,商业氛围一般,非节假日从从宣化门至柳河路口有一定人流,节假日整条路以游客为主,对整个区域商业带动较小。
此区域按地理条件,人流量,人流动方向较明显可划为两个区域:幸福路入口(宣化门)---柳河路入口(a);柳河路入口---南街入口前(b),这两段街区商业氛围差异明显,租金价位差异大。
区域段
底层商铺大概租金
元/㎡.月
商铺目前售价
(二手市场)
大约收益
率
支撑业态
/㎡
a
160---200
/
/
服装
b
110---120
3万---4.5万
4%
服装
小结:目前幸福路商业街运营状况逐渐走下坡路,大量优质商家撤场,人流减少,节假日的游客消费对促进幸福路商业并无多大作用,说明电商对服装业的冲击大,而幸福路街区商业又是依靠服装业,其风险性大,稳定性差。
建设路街区综合性商业
区域段底层商铺大概租金商铺目前售价 大约收益支撑业态元/㎡.月(二手市场)率根据地理位置,人流量,人流方向划分为两段:宣化门至天和盛世(a),此段人流量较大,商业氛围好,汇集大量优质商家(包括好利来蛋糕、海澜之家、
区域段
底层商铺大概租金
商铺目前售价 大约收益
支撑业态
元/㎡.月
(二手市场)
率
a
a
150-300
/
/
服装,餐饮,化妆
品等综合性商业
b
60-100
/
/
/
小结:建设路的a段商业发展较好,经营状况良好,原因在于此段连接天和盛世,幸福路,蒲阳路的核心要道,并且此段路动线明了,商业业态均衡且丰富,并非单纯服装业为主,故其发展与运营良好。
杨柳河街区商业+旅游性商业街
目前杨柳河商业街区,商家可使用对应的临河人行道部分,大部分餐饮,茶楼都将此区域作为免费的经验场所,节假日餐饮业,酒店业经营状况较好。
困扰柳河街区商业发展的问题:停车位严重不足,单靠临时停车位根本无法满足需求。
从天和盛世与柳河交界处向建设路方向,靠近乔富广场出现部分闲置商铺,也有部分商家打出商铺转租的招牌,说明柳河商业街发展不均衡,从天和盛世靠近幸福路板块(a)商业状态良好,从天和盛世靠近乔富广场(b)商业状态越差,租金也呈下降趋势。
支撑业态服装,小餐饮小餐饮目前柳河月租金范围:50元/㎡---180元
支撑业态
服装,小餐饮
小餐饮
区域段
底层商铺大概租金
元/㎡.月
商铺目前售价(二
手市场)
大约收益率
a
90-180
/
/
b
50-70
/
/
天和盛世集中性大型商业体
天和盛世是都江堰首座大型集中性商业体,定位于旅游文化为主题的商业步行街,业态包括:服装、鞋靴、中大型餐饮、饰品、小吃、婚纱、电影院、KTV、主题酒店、商务酒店、星级酒店、大型购物中心、良木缘咖啡厅等,于2005年6月正式开盘,开盘价格大致在1.2万---2.5万,其呈现“十”字型分布,连接建设路,杨柳河,五桂桥这三条传统型商业街区,此区域可称为天和盛世商圈。
天和盛世商圈作为都江堰首例集中性大型商业体,2005年开盘至2007年售罄,从2006年开业至今期间,享受了中国房地产的黄金时代,再加上地震后
都江堰房地产发展迅速,房价增长超过一倍。
目前从建设路至柳河段底商(a)的首批业主已经基本收回购铺成本(约10年),部分业主还略有盈利;从天和盛世十字中心口至五桂桥方向段底商(b)目前人流量尚可,主要业态集中服装业,但对比a段商业价格与商业氛围略低,故租金价格低于a段;从天和盛世十字中心口至乔富广场段(c)除有酒店正常营业外,大量闲置商铺,此段业主已然短期无法收回购铺成本。
天和盛世二楼主要业态:沃尔玛超市、西餐厅、咖啡厅等,租金大致在
40元-65元.
区域段
区域段
底层商铺大概租金
二层商铺大概租金
商铺目前售价(二
大约收益率
元/㎡.月
元/㎡.月
手市场)/㎡
a
80-220元/㎡.月
40-65元/㎡.月
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