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房地产估价原理与方法-收益法(收益还原法)及其运用
[单选题]1.收益法的雏形是()。
A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法
(江南博哥)正确答案:C
参考解析:收益法的雏形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)来表示土地价值的早期购买年法,即:地价=年地租×购买年。
[单选题]2.由土地净收益求取土地价值时,土地价值等于土地净收益与()的比值。
A.综合资本化率
B.土地资本化率
C.报酬率
D.建筑物资本化率
正确答案:B
参考解析:净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值,其计算公式为:土地价值=土地净收益÷土地资本化率。其中,土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益),不包含建筑物带来的净收益。
[单选题]3.通过房租求取房地产净收益,不应扣除()。?
A.空置损失
B.房产税
C.房屋折旧费
D.房屋保险费
正确答案:C
参考解析:运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出,包括:①房地产税;②房屋保险费;③物业服务费;④管理费用;⑤维修费;⑥水电费等。运营费用是从估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
[单选题]5.某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
正确答案:B
参考解析:15年多耗费电费的现值:0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=5.45(万元),该房地产扣除该项功能折旧后的价值=2000-150-5.45=1844.55(万元)。
[单选题]6.某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为()。
A.8.8%
B.10%
C.18%
D.18.6%
正确答案:D
参考解析:综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+(1-贷款价值比率)×自有资金资本化率。其中年抵押贷款常数计算如下:故综合资本化率R0=0.6×24.3%+(1-0.6)×10%=18.6%。
[单选题]7.对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是()。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
正确答案:B
参考解析:建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间。对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工时起,在正常市场和运营状况下,房地产产生的收入大于运营费用,即净收益大于零的持续时间。
[单选题]8.某出租的写字楼,剩余租赁期限为3年,在此3年期间,每年可于年初获得净收益80万元,3年后可依法拆除作为商业用地,拆除费用为50万元,若该类房地产的报酬率为8%,该写字楼的现时价值为1000万元,则3年后该商业用地净地的价值为()万元。
A.979.22
B.1000.00
C.1029.22
D.1050.00
正确答案:C
参考解析:设3年后该商业用地净地的价值为V,则:1000=80+80/(1+8%)+80/(1+8%)2+(V-50)/(1+8%)3V=1029.22(万元)
[单选题]9.购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数为6%,自有资本要求的资本化率为9%,则该类房地产的资本化率为()%。
A.6.0
B.6.9
C.8.8
D.9.0
正确答案:B
参考解析:综合资本化率R0=M×RM+(1-M)RE=70%×6%+30%×9%=6.9%。
[单选题]10.某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺,如果其他条件相同,设其投资风险为V1、V2、V3,则三者关系是()。
A.V1=V2=V3
B.V3V2V1
C.V1V3V2
D.V1V2V3
正确答案:B
参考解析:报酬率=投资回报÷所投入资本。在投资额相同情况下,投资回报与报酬率正相关,报酬率与投资风险正相关。投资遵循收益与风险相匹配原则,报酬率与投资风险正相关,风险大的,报酬率也高,反之就低。本题中,投资额相同的情况下,市级商铺的报酬率最高,从而其风险最大。
[单选题]11.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土
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