最新房地产开发前期工作、看.pptx

房地产开发的主要阶段划分;3.2.1土地使用权出让;3.2.2土地使用权转让;3.2.3土地使用权划拨;?;（一）可行性研究的含义和目的含义：

是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

目的：实现项目决策的科学化。民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。;可行性研究的作用

是项目投资决策的基本依据是筹集建设资金的依据

是项目立项、用地审批的条件

是开发商与有关部门签订协议、合同的依据是编制下一阶段规划设计方案的依据;1、投资机会研究阶段

主要任务：对投资项目或投资方向提出建议

主要内容：地区情况、经济政策，资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等;2、初步可行性研究阶段（预可行性研究）

分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否

投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。

审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所

在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。;3、详细可行性研究阶段

4、项目的评估和决策

大中型和限额以上的项目及重要的小型项目;项目概况

市场分析与需求预测规划方案的优选

开发进度安排

项目投资估算

资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价

不确定性分析与风险分析

国民经济评价结论及建议;接受委托

市场和资源调查

方案设计、评价与选择优选方案的详细研究编制可行性研究报告;一、房地产市场环境调研

（一）宏观环境调研;1、政策环境;2、经济环境

国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化进程、通货膨胀、居民收入水平、家庭支出结构;3、人口环境人口总量

人口的年龄结构人口的地理分布家庭结构;文化环境、技术环境、自然环境;（二）区域环境调研;（三）项目微观环境调研

对项目的用地现状及开发条件进行分析

对项目所在地的周边环境进行分析

对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析;二、房地产消费者调研

（一）消费者的购买力水平

（二）消费者的购买倾向

（三）消费者的共同特性;（三）广告售楼部广告媒体

广告投入强度诉求点;专业化程度品牌知名度

推动度或拉动度开发经营方式楼盘质量;一、房地产开发项目的投资估算1、土地费用估算

2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出。

3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法

建安费

公共配套设施建设费

基础设施建设费;4、管理费用估算

5、销售费用估算

6、财务费用估算

7、其他费用估算

8、不可预见费用估算

9、税费估算;一、房地产开发项目资金筹集的概念;?5.资金增;?1.安全性原则

?2.经济性原则

?3.可靠性原则

?4.盈利性原则;房地产企业融资

从融资主体上

房地产项目融资;?债务资金筹集;1.住房抵押贷款证券化;财务评价的基本概念：

财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。

房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。;财务评价的基本程序;财务分析;房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。;进行效益和费用的调整;一、房地产开发项目策划的含义;2.房地产项目策划的含义;1.地域性;（三）房地产项目策划的作用;（四）房地产项目策划的工作流程与阶段划分;?;（一）房地产市场细分的概念

?所谓房地产市场细分，就是指营销者通过市场调研，按照一定的标准，把房地产整体市场划分为若干个消费者群的市场分类过程。其中，每个消费者群就是一个细分市场，也称“子市场”。

? 这里必须指出的是，细分市场不是根据产品品种、产品系列来进行的，而是从消费者的角度进行划分的，是根据市场细分得理论基础即消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。市场细分对开发企业的生产、营销起着极其重要的作用。;住宅类房地产;（一）客户定位;（二）产品定位;2.产品定位的概念;4.产品定位的限制条件;房地产产品定位的限制条件主要包括以下几个方面。

（1）土地；（2）城市规划；（3）顾客需求；

（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。;?房地产市场分析;（三）形象定位;? 房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种