物业租赁管理财务管理.pptx

第十章物业租赁管理;本章内容;第一节物业租赁概述;二、房屋租赁的法律特征

房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。

房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。

房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。;;（6）租赁客体的法律要求;三、物业租赁的分类

根据租赁房屋的性质不同可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。

根据租赁房屋的用途不同，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等的租赁。;按照房屋的租赁期限不同，又可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。

按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租、纯租约以及百分比租约。

按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁。;四、租赁登记与纳税

（一）租赁登记

（二）租赁税收;第二节租约管理;2．房屋租约的法律特征

房屋租约是双务有偿合同。

房屋租约是诺成和要式合同。

房屋租约是继续性合同。;3、租有权

租有权是相对所有权而言的。租有权是承租人拥有的对租赁物业的一种权利。

1．有年限的租有权

有年限租有权的租约是指租户在一定的租约条款下，占有物业一段确定的时间。;周期性租有权

周期性租有权是指业主将房屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种出租方式

不定期租有权

不定期租有权是指业主同意给与承租户不限时间租用物业的权利。这种租有权的产生和延续依赖于双方的自愿。;4．默认租有权

默认租有权或强占租有权是指租户在租约到期时，未经所有者的许可，强制继续占有物业。;二、租约的类型1．毛租约

在毛租约的情况下，承租户支付固定的租金，而业主支付所有有关物业的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费和维修费等。至于水电费等公共事业费，则由租赁双方协商，可由承租户支付，也可由业主支付。毛租约经常用于公寓的出租，也有用于办公楼的租赁的。;2．纯租约;3．百分比租约

百分比租约，有时称作超???租约，是用于零售商业物业的出租租约。百分比租约租金的支付一般是基于年度来计算的。它要求承租者在支付一个固定额度的基础租金的基础上，加上承租户总收入超过事先确定的最低销售额部分的一个百分比。;四、有效租约的基本条款;五、租赁双方的权利和义务

（一）出租人的权利和义务1．出租人的权利

有按期收取租金的权利。

有监督合理使用房屋的权利。这包括对改建装修、转租的否决权，合法使用的监督权及必要的进入权。;（3）有依法收回出租房屋的权利。有3种情况可依法收回，

一是租赁期满；

二是对不定期租约要收回自住时，需提前通知并要按排好承租人的搬迁；

三是承租人违约时。

这里要明确指出的是欠租6个月以上，公有住宅无正当理由闲置6个月以上的，都符合收回房屋的条件。;2．出租人的义务

保障承租人合法使用。

根据合同对房屋设备维修。

保证租户不受干扰。

有依靠租户管理房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。;（二）承租人的权利和义务1．承租人的权利

有按约使用所租房屋的权利。

有要求保障安全居住的权利。

出租房屋出售时有优先购买权。

有对房屋管理状况监督和建议权。

在出租人同意的情况下，有转租获利的权利。;2．承租人的义务

有按期交纳租金的义务。

有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。

有维护原有房屋的义务。

有遵守国家政府有关法规和物业管理规定的义务。;第三节租赁营销管理;二、营销活动;（二）形象宣传1．形象宣传的方式;2．形象宣传的优点

形象宣传相对于广告来说，其主要优点是：

宣传从本质上来说是免费的。

能得到广泛和影响深刻的宣传。使物业和物业管理公司迅速地为目标客户所了解。

公众可信度强。由于本质上的免费性使得其比付费广告具有更高的公众可信度。;（三）个人销售活动

1．与代理商、经纪人合作

选择有信誉的主要经纪人。

向经纪人提供与物业有关的详细资料和信息，使经纪人能充分熟悉和了解该物业的情况及物业业主及管理者的意图。

双方事先要就合作方式、各自的权责以及佣金分配等内容达成明确的协议。

创造条件便于外界经纪人接触了解物业。这可以通过个别介绍或者安排样板房来展示出租房间的特征。;2．直接销售

（1）了解客户。具体从以下几个方面对客户进行了解：

①了解客户的真正要求。

②了解客户搬迁的迫切性。

③了解客户的激励因素。

④了解客户是否是最终的决策者。;（2）创造兴趣和愿望。

①选择物业最具优势的路线，给客户一个良好的总体影响。;（3）处理异议。

①事先充分的工作准备，这包括事先对房间的仔细检查，及