食品城可行性研究报告.pptxVIP

高举九盏明灯，照亮我们前进的路！;5、以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。

6、优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。

7、从长远的发展战略目标，结合支塘镇规划，制定项目的市场定位。

8、结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合食品城的优势，打造项目品牌。

9、站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最化。;第一章 市场分析;2、常熟市宏观经济发展

常熟市位于江苏省东南部，处于长江三角洲经济发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北

濒长江，与南通隔江相望。境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名。全市总面

积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个招商城。常熟在90年

代以后，以服装专业市场闻名于全国，在总人口１０４万的常熟，从事服装服饰业的就有２０多

万人。

２００４年，常熟人均ＧＤＰ达６５００美元。常熟市区域经济发展格局可以概括为“一;3、常熟区域经济未来发展方向研判

在目前的“一城两区”中，位于常熟南部的招商城的发展已经初具规模，而位于常熟东部的新

区、沿江经济开发区正处在起步腾飞的阶段，常熟民间资本雄厚，而其中又以常熟东乡十八镇的

民间财富最为引人注目，未来常熟市的远景规划方向中中，东部乡镇将作为城市化发展的重点。;（二）支塘镇区域发展分析;常熟市支塘镇开发区北濒长江，南接昆山市，东连太仓市，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速公

路

（苏州-嘉兴-杭州）、沿江高速公路（江阴-张家港-常熟-太仓-上海）、苏昆太高速公路（苏州-

昆山-太仓）、锡太一级公路（无锡-昆山）、常昆一级公路和204国道等交通骨干网的环抱之中，

区位优势非常独特。开发区内任何一处都可以在10分钟内到达高速公路（一级公路），30分钟车;3、支塘镇未来发展方向

在远景规划原则中支塘镇在未来3—5年内，会演变成为城市圈中的小型卫星城镇。;第二章：针对性的区域商情调查;1、食品城概况;2、现状调查;（2）经营商户区位构成;（2）租金价格对比;（3）针对经营商户的调查

我们针对招商城内部经营业主做了抽样调查现有商铺业主中：1、目前自营与出租的比例为 1：9

2、对未来商铺的形态分布要求;3、对将来商铺的购买动机;4、商铺面积需求分析：;5、承受价位水平分析

目前当地客户对食品城商铺的单位心理价位大部分仍然在3500元/平米之下;6、对管理配套的要求;（二）住宅部分的调查分析：;2、食品城私营业主的居住习惯;3、当地商品房价格走势分析

（1）2003—2005当地商品住宅价格状况;（2）当地商品房价格走势分析

由上表我们可以看出，当地住宅价格呈连年攀升的趋势；同期对比2005年梅李镇的公寓房的

均价只在2000元/平米上下，从这一方面可以反映出支塘镇公寓房价格攀升幅度之大。究其原因有以下几点：

支塘镇土地开发量较少

镇区规划创造升值前景

食品城的烘托;（3）综合分析：

可以看出食品城与支塘的住宅市场有着一荣俱荣的连带关系，虽然目前食品城的经营状况以

及投资升值前景在当地居民心目中不甚乐观，但只要操作得当，能够吸引到大量的外地客户前来

置业投资、经营；对于盘活当地商业以及房产市场的繁荣发展有着至关重要的作用。;（三）周边地区典型个案的研究分析;建材市场

区位：位于204国道北面，东三环的东面。目前商铺50--60M2，租金为3万元/年

250M2商铺为4800元/M2，共计120万，连其他费用近5000元/M2。招商时采用全透明形式，按先交先订的原则，依次订购。

在无锡也进行招商发放资料，较看中政府支持力度。

国际汽配城

物业地址：204国道以南，汽车城以东

由新天地市场经营管理公司负责招商管。该物业投资4个亿，共开发八个交易市场：;销售策略：

只租不买，每套150M2--200M2，1.5--2.5万元/年，合同签定2年，再送半年免租期。其中汽车用

品批发市场为全框架开放式交易大厅，总面积12000M2，单层面积3500M2，可任意分割。签合同2

年，加赠半年免租期。日租金仅收0.3--1元/M2。

政策优势：2004年新出台关于扶持服务业的优惠政策，鼓励服务业发展，支持度加大，政策优惠

面广，优惠幅度提高。开发商力争打造华东汽车用品新天地。评述：

该项目为典型的综合性专业市场，专业市场必须要具备以下条件：成熟的区域市场环境、便利的;（四）招商城商业经营及投资行为分析;;其次为不太满意及比较满意。商家;（1）人流量依然是许多经营者在选择经营场所时首要考虑因素

（2）2005年市场供应量持续增加,存在竞争压力

传统商业街