32_2011年厦门漳州招商局开发区房地产市场调研报告1.pdf

漳漳州州招招商商局局开开发发区区房房地地产产市市场场调调研研报报告告

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招招商商局局开开发发区区调调研研总总结结

1.发发展展概概况况：：招商局开发区位于厦门湾南岸，距厦门岛5公里，距漳州市区40公里。开发区共分为四区，

经过近20年的开发，一区临港工业区已初具规模，二区行政科教商住区处于起步阶段，三区原规划为高新

科技产业园区，现已调整为商住区，还未动工建设。四区规划为仓储物流的港口工业区，还未动工建设。

2.人人口口现现状状：：截至目前开发区内总人口5万人，除去1万本地居民，3万厦大、厦大附中、嘉庚学院的师生，

产业带来的人口仅1万人。

3.人人口口无无增增长长点点：：①区内已无可以带来大量人口的产业用地。②厦漳大桥的开通不会为区内引入厦门及

漳州市区的购房者，这是因为开发区房价已达到均价7000元的水平，相对厦漳大桥两头的龙海市角美镇、

厦门市海沧区以及龙海市区、龙海市浮宫镇，开发区无论在房价以及配套上并没有竞争优势。③开发区南

炮台至厦门市厦门大学的海底隧道的建设存在不确定性。④开发区和漳州市区隔着经济较差的龙海市，

虽然和厦门市距很近，但由于行政划分以及配套不完善，因此开发区无法依托厦门及漳州市区。

4.房房地地产产市市场场存存在在泡泡沫沫：：开发区的人口现状决定区内房地产市场不是以刚性需求为支撑，而是以投资性需求

为主。经现场考察楼盘亮灯率在20%以下，近几年楼市成交量起伏较大，市场低迷的08年仅成交了2万平方

米，开发区住宅价格呈现稳步上升态势主要由于区内楼市为寡头垄断格局。

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招招商商局局开开发发区区调调研研总总结结取取地地建建议议

1.关关于于普普通通商商住住用用地地：：鉴于目前开发区已出现房地产泡沫，房地产投资存在风险，且2011年土地出售计划

中位置好的地块已被招商地产和漳州鸿基地产获取。在当前国家对房地产投资严厉打压的情况下，不建议

在区内投资普通商住用地。

2.关关于于写写字字楼楼用用地地：：区内企业可以在自有土地上建7%的研发用房，但原则上不允许出售和租赁，即使可以暂

时租赁，由于土地用地为工业，在未来营过程中会面临消防、工商诸多问题。同时、区内进驻企业以港

机等港口装备制造业为主，这些企业会在自己地块内设置办公用房，因此写字楼无租赁需求，若中集无这

方面的需求，不建议在区内投资建设写字楼或者获取办公地块。

3.取取地地建建议议：：若要利用集团优势，获得具有成本优势且适合投资开发的房地产项目，建议获取双鱼岛上定位

高端的地块，双鱼岛有景观、高尔夫、五星级酒店、海底隧道（规划）等配套，能够吸引厦门、漳州、闽

北以及台湾的高端客户以及投资者。

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招招商商局局开开发发区区调调研研总总结结开开发发区区房房价价和和周周边边区区域域对对比比分分析析

5935元/㎡

4200-4800元/㎡9467元/㎡

15381元/㎡

4659元/㎡

7000元/㎡

3600-4200元/㎡

1.开发区房价和角美镇、漳州区、龙海区、浮宫镇房价相比，已无明显的价差优势。