房地产私募股权基金运作.pptx

报告人：李玉成2013年10月10日;前 言;目 录;1.私募股权基金概念

私募股权基金（PrivateEquity，PE)，是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金，对未上市企业进行权益性投资，最终通过被投资企业上市、并购或者管理层回购、基金清算等方式退出而获利的一类投资基金。;私募股权基金的特征

在资金募集上，向特定机构和个人募集，投资者多为高净值客户，投资门槛相对较高。

在投资方式上，多采用权益型投资方式，也有夹层融资和债权投资。可通过参与被投资企业的经营管理并提供增值服务，在实际操作中方式多样、灵活。

在投资期限上，一般可达5-7年，甚至更长，属于中长期投资。多为封闭性投资，在投资期内不能退出，或只能通过IPO、并购、回购等方式退出，流动性差。

在退出机制上，私募股权基金运作的基本特点是“以退为进，为卖而买”，在投资的初期一般就会设置退出机制。;1、房地产私募基金概念

房地产私募基金是指通过非公开方式，面向少数个人或者机构投资者募集资金而设立的，以房地产为投资对象的投资基金。

2、房地产私募基金类型

依托房地产公司设立的基金

募集的资金主要用于集团下属项目的开发。如复地（景业、景盈）、华润置地、金融街、中国海外、金地集团（稳盛基金）都设立了基金公司。

专业投资机构设立的房地产基金

以专业机构投资者或者中小企业为主要发起人，通过基金管理机构对项目进行投资。如鼎辉房地产基金、高和投资、开普投资。;3、房地产私募基金的优点

非公开性

较少披露义务

专业化管理

降低成本

规模化优势，减少信息不对称、避免双重征税（有限合伙制）

分散风险

房地产投资基金可以运用各种投资交易安排，主动控制风险;4、中国房地产私募基金发展现状

时间较短

很少有完整的项目退出

募集金额不断攀升（见下页表）;房地产私募股权基金;1、三种组织形式的概念

房地产私募基金有三种组织形式：公司制、合伙制、信托制

（1）公司制

以公司法为基础，股东会与董事会、董事会与经理层双重委托关系等;（2）合伙制

在有限合伙制模式下，基金的投资者作为合伙人参??投资，依法享有合伙企业财产权。普通合伙人代表私募股权基金对外行使民事权利，并对基金债务承担无限连带责任。有限合伙人以其认缴的出资额为限对私募股权基金债务承担连带责任。;（3）信托制

房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产项目的开发和经营，为委托人获取一定的收益。

目前我国“房地产信托”一词表述不够严谨。根据《信托投资公司管理办法》第二十条的规定，信托投资公司的信托业务有二：一是资金信托业务，二是动产、不动产及其他财产信托业务。从我国目前的房地产信托产品来看，既有投资者将资金委托给信托投资公司用于房地产投资，也有房地产企业将房地

产项目、公司股权等委托给信托投资公司管理。但不论哪种类型的房地产信托，其目的均是通过信托方式解决房地产企业的融资难题。其并非类似于reits

的真正的不动产信托，而是一种资金投向房地产项目的信托产品。;房地产私募股权基金的组织形式;房地产私募股权基金的组织形式;房地产私募股权基金的组织形式;房地产私募股权基金的组织形式;房地产私募股权基金的组织形式;发起人;基金名称基金管理人基金形式;目 录;路演

，发募集说明书;房地产私募股权基金的募集与设立;备案

提交资料;LP1自己出资次级优先结构;5、寻找有效的募集渠道

工商联组织

银行行长、理财经理

证券公司营业部、大客户经理、投行经理

信托公司信托经理推荐

第三方理财产品渠道

公司自有渠道;目 录;1、私募股权基金投资流程图;房地产私募基金的投资与管理（投资案例）;3、投资的策略选择与标准分类

房地产基金;4、尽职调查的框架;5、估值体系;6、项目估值方法;分类;8、投资方式;有限合伙人;9、交易结构（信托模式）;10、基金的管理;事前处理

侧重于尽职调查与交易结构设计80%;财务与资产;目 录;IPO

股份转让MA（并购）;IPO;目 录;启示

我们是否应该成立基金？

必要性

可行性;启示;启示;启示;