土地一级开发经营模式研究报告.pptx

说明

本报告为中期报告，所有意见均非最终结论。

本报告旨在系统研究在国内外城市化进程中，城市规划对房地产的调控作用、新城开发

模式和土地一级开发模式，预测国内土地一级开发的发展趋势。

在研究过程中聚集于四个渐进性问题：

土地一级开发与二级开发分开是否会在全国强制推行？

土地一级开发主体以国企为主导或者不限？

政府是否愿意同土地一级开发主体分享土地增值收益？

政府是否允许土地一级开发主体直接建设并拥有部分公用设施？

以上四个问题直接关系到土地一级开发的市场空间有多大，能否作为一类产品来创新盈

利模式。;目录;香港土地制度与土地开发管理的特点;香港的城市发展规划分为全港、次区域和地区三个层面;通过规划许可、地契管制与建筑物管制，来调控开发行为;旧区重建工作交由政府法定机构执行;新加坡的土地制度与房地产开发特点;新加坡的土地制度与房地产开发特点（续）;新加坡的城市发展规划采取二级体系;通过规划许可、发展管制和建筑管制，来调控开发行为;英国房地产开发特点;二战后，英国政府开始推动新城建设，政府起到主导作用;在新城建设过程中，城市建设法规不断完善，主要包括法定规划和非法定的补充性规划;通过规划控制，来调控开发行为;二十世纪八十年代，又开始设立城市开发公司推动城市更新;美国房地产开发的特点;在二十世纪六七十年代，美国城市化进程加快，许多开发企业帮助政府进行城市规划，并投资建设;现在，则由政府直接负责城市的总体规划和功能区划;目前，政府通过多种手段对城市建设和房地产开发实施调控;韩国的土地储备与开发主要由国家确立的公共机关负责;小结;目录;土地资源兼具自然属性和社会经济属性，城市土地资源则更有特殊性;城市土地资源的特性决定了城市土地开发的基本原则;城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据;现阶段，国内土地一级开发存在四种模式;北京市土地储备制度与储备机构;目前北京市正在起草研究的配套文件;北京市土地储备运作模式;北京市土地储备融资;北京市土地一级开发经历三个阶段;土地增值收益是政府独享，没有给原居民、企事??单位和开发商分享。开发商盈利的来源只能是一方面虚增成本，另一方面

尽量降低成本，没有提高开发质量、进行开发创新以提高土地价值的动力。所有风险都由开发商承担，也会压抑开发商的积极性。;中关村西区土地一级开发背景;中关村西区土地一级开发在规划方面的创新;中关村西区土地一级开发在市场化运作方面的经验;中关村西区土地一级开发在市场化运作方面的经验;中关村西区土地一级开发在市场化运作方面的经验;中关村西区土地一级开发在市场化运作方面的经验;中关村西区土地一级开发在市场化运作方面的经验;中关村西区土地一级开发在市场化运作方面的经验;中关村西区土地一级开发的盈利模式及启示;上海市土地储备制度及储备机构;上海市城市规划在城市建设中起到引导和调控的作用;上海市土地储备运作模式;上海市土地运作流程;上海市土地储备融资;上海黄浦江两岸土地一级开发的背景;上海黄浦江两岸土地一级开发在规划方面的创新与管理;上海黄浦江两岸土地一级开发的经验;上海市土地储备与开发模式的启示;目录;土地一级开发中涉及的权属关系;土地一级开发中权利主体与权属关系;获取土地一级开发权的方式：招标委托;性来考虑，将评标因素按照投标人的项目拟定的实施方案、一级开发进度具体评标因素的参照比重按下表所示：;北京市关于招标评标因素构成;北京市关于招标评标因素构成;获取土地一级开发权的方式：授权委托;取得一级开发权的方式：收购;目录;都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。;—1—;—1—;—1—;—1—;—1—;—1—;融资方式

土地一级;房地产信托模式：贷款型信托;房地产信托模式：股权型信托;房地产信托模式：权益型信托目录;土地一级开发盈利模式;盈利模式1：从一级土地开发本身获利;盈利模式2：分享土地增值收益;盈利模式3：持有部分公共建筑;具体手段可以从区位、时间、回购条款等方面;土地一级开发的风险与规避;目录;基于历史经验和产业政策来判断土地一级开发的发展趋势;2年;基本国策首先表现在长期坚持推行“招拍挂”出让方式上;第二体现在对坚决保护被征地农民的利益方面;改善住房供应结构、明确土地供应导向、调整转让交易税、控制信贷风险、限制套型面积、加强经济适用房和廉租房建设、

规范销售行为、完善信息批露。;借鉴国内外历史经验，有些反映了政府的主导意愿，有些则只是特定历史条件下的产物，不具备推广性;但是，北京、上海、广州等城市的一级开发模式都很难在全国广泛推广。在二线和三线城市，一二级联动、生地招标可能还

会保持几年。;一级开发的门槛提高后，未来会是谁的天下？外资也很兴趣，不认为8%回报低;农村集体土地开发可以省去被征用为国有