土地一级开发模式老版本、看.pptxVIP

谨呈： 大连德泰控股投资 2010.01.20 土地开发模式报告 “两分两换 ”土地开发模式 政府+开发商合作开发模式 “开发商独立 ”开发模式 “合格投标人 ”开发模式 “物业回购 ”开发模式 二级市场捆绑开发模式 目录 1 □“开发商独立 ”开发模式： 通过招拍挂政府拍出土地 ， 由开发商全部获得土地 ，进 行开发土地的一级开发和运营 。其实质是政府“零地价 ”出让生地。 开发商的土地运营模式有可包括独自开发、合作开发、招商引资开发 模式一 ：“开发商独立 ”开发模式 承担土地一 级开发 承担土地运营 涉及的因素 1 扬州首开一次性以“土地价格 4 5 万／亩 ”形式获取中心区约650亩生地 □ 蒋王中心区约650亩土地 ，一次挂牌全部出让给首开 ，首开扬州公司可接受的土地价格在45 万/亩左右(仅就中心区可销售物业、经营物业计算而得)，首开初始支付2000万的定金 ，计划 在5-7年的时间内运作完成中心区的开发 。在此期间 ，政府按照北京首开运作的需要分期完成 土地整理工作 ，北京首开按交地时间分期支付土地款。 案例： 扬州首开蒋王中心区项目 5-7年 1 □整体采用“拆迁一块 ，支付一块 ，开发一块 ”的方式 ，进 行“化整为零 ”式支付 ， 降低首付款额度； □具体实施滚动开发过程中 ，利用前一项目的回笼资金支付 后一项目的首付款 ，“ 以小博大 ”，盘活整个项目用地。 案例： 扬州首开蒋王中心区项目 土地款支付方式 1 □“两分两换 ”土地开发模式： 是指宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开 ，在依法、 自 愿的基础上 ， 以宅基地置换城镇房产、 以土地承包经营权置换社会保障 。主要针对集体所有性 质的土地 ， 实质是农地整理 ，对农村土地进行综合整治、调整改造 ，提高土地利用率 ， 改善生 产、生活条件和生态环境的过程。 模式二：“两分两换 ”土地开发模式 需要解决土地综合开 发 、农民就业等问题 土地面积较大 主要前提 1 □嘉兴七星镇是“两分两换 ”农地整理重点示范地点之一 2008年10月 ，七星镇“两分两换 ”工作正式启动 ， 实施分批逐步实施 ，一律采用公寓房安置方 式。 全镇共涉及“两分两换 ”农户4011 户 ，宅基地面积4158 亩 ，户均用地1.036 亩 。采取新社区公 寓式安置需用地面积1203 亩 ，户均用地0.3 亩 。宅基地置换后可增加2955 亩用地空间。 社保：采用置换流转费保障方法和置换城乡居民社会养老保险补偿办法。 案例： 嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中） 1 □功能布局将包含六个功能区 规划以道路、河流、铁路为界 ，将规划范围分为新型市镇区、休闲度假区、东郊生态林区、现 代服务业发展区、生活配套区、都市农业区等六大功能片区。 案例： 嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中） 1 □农地集中开发 ， 招商引资有利于解决农民就业问题 都市农业区将以招商引资方式 ，发展成精致农业和观光休闲农业 ，集农业生产、农产品加工、 配送销售、休闲观光、农家民俗体验、生态养殖、乡村旅舍、乡村俱乐部、市民农园等于一体 的现代都市农业区。 农业集中开发有利于解决农民就业、收入、保障等问题。 案例： 嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中） 1 政府+开发商合作开发模式 : 通常是1级开发中最核心的一种模式 ， 一级开发商承担全部包括道路、 电、公园等基础设施建设 ， 即由一级开发商建立初期规划 ，开发成熟后再由政府挂牌上市出让。 开发完成后 ，所有基础设施归政府所有 ，企业获得回报的方式包括“ 固定回报+土地增值溢价分 成（溢价比例视谈判能力） ”， 同时企业拥有土地规划权。 模式三： 政府+开发商合作开发模式 获得土地增值 收益 拥有土地规划权 涉及责任及利益 1 其中 ， “土地增值收益溢价分成 ”常见的是： 1 、 1级开发商全部开发配套 ， 政府取得配套 ， 投资和增值全部由企业获得； 2 、 1级开发商开发部分配套 ， 则按比例分成 ， 一般企业所得多于政府 ， 比例通常在二 八分成（视城市有不同） ， 公共设施全部上缴政府 。 模式三： 政府+开发商合作开发模式 拍卖总价扣除税费及一级 开发成本后的50%-60% 投资回报 我国主要城市关于土地一级开发运作情况对比表 融资渠道 城市 成本总额的8% 成本总额的10% 成本总额的5%-8% 成本总额的8% 储备中心 主体 项目责任主体 民间资本 资金来源 社会企业 拆迁实施主 体 一级 开发 方式 成都 社会企业 储备中心 社会企业 储备中心 民间资本 国有资本 民间资本 民间资本 社会企业 社会企业 社会企业 社会企业 委托 北京 济南 杭州 石家庄 资料来源： 南京市国土资源局 招标 委托 委