房地产行业税收政策与风险介绍_讲座培训课件.pptx

;;;;;;契税相关税收政策;契税计税依据;契税计税依据;2.1取得土地使用权阶段-契税;2.1取得土地使用权阶段-契税;2.1取得土地使用权阶段-契税;印花税相关税收政策;印花税计税依据;2.1取得土地使用权阶段-印花税;2.1取得土地使用权阶段-印花税;2.1取得土地使用权阶段-印花税;城镇土地使用税相关税收政策;;2.2项目开发建设阶段-城镇土地使用税;增值税相关税收政策;;2.3项目预售（销售）阶段-增值税;2.3项目预售（销售）阶段-增值税;2.3项目预售（销售）阶段-增值税;2.3项目预售（销售）阶段-增值税;2.3项目预售（销售）阶段-增值税;2.3项目竣备交付阶段-增值税;2.3项目竣备交付阶段-增值税;2.3项目竣备交付阶段-增值税;2.3项目竣备交付阶段-增值税;企业所得税相关税收政策;2.3项目预售（销售）阶段-企业所得税;;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;;2.4项目竣备交付阶段-企业所得税;土地增值税税相关税收政策;2.3项目预售（销售）阶段-土地增值税;;;纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值税。 根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。 （《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税〔2006〕21号第一条、第三条） 对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。;;我省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、 单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。 ——粤府办〔2005〕56号 建筑面积执行口径：单套住房套内建筑面积120平方米以下、单套建筑面积144平方米以下；满足其中一项;2.3项目预售（销售）阶段-土地增值税;房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入；房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。 ——穗地税函〔2012〕198号 以是否签订房地产销售合同，作为是否确认土地增值税计税收入的标准;为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 ——《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 （国家税务总局公告2016年第70号）;增值税简易计税方法： 1.预缴增值税收入=1090/(1+5%)=1038.10万 2.预征土地增值税收入=1090-1038.10*3%=1058.86万 1058.86＞1038.10 增值税一般计税方法： 1.预缴增值税收入=1090/（1+9%）=1000万 2.预征土地增值税收入=1090-1000*3%=1060万 1060＞1000 提示：土地增值税预征计税依据大于＞增值税预征的计税依据;2.5项目清算阶段-土地增值税;;2.5项目清算阶段-土地增值税;;2.5项目清算阶段-土地增值税;2.5项目清算阶段-土地增值税;2.5项目清算阶段-土地增值税;2.5项目清算阶段-土地增值税;2.5项目清算阶段-土地增值税;2.5项目清算阶段-土地增值税;是指存在下列情形之一： 不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的； 工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的； 挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；