物业服务费用测算技术报告 (1).docx

附件一：  物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标表一 主要技术指标 序号 指标名称 单位 总建筑面积 ㎡地上建筑面积 ㎡ 其中 地下建筑面积 ㎡ 指标 （产权登记面积） （全部建筑面积） （含人防面积） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表） （一）成本运行法评估： 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这 些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表 ） 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。 （详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： 按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） 按人员配置分别计算人工费用。 各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法同类物业项目概况 表二 同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称雍贵中心 温特莱中心 嘉禾国信大厦 通正国际大厦国瑞大厦 项目地址 东城区广渠门内大街 43 号 西大望路 1 号 东城区白桥大街 15 号 东城区广渠门内大街 80 号 东城区崇文门外大街 16 号 物业公司 北京中天如日物业管理有限公司 锦江（北方）物业管理有限公司 北京嘉禾国信投资有限责任公司 北京通正置业有限公司 国瑞兴业地产有限公司 物业费（元/月.平米 26 元 元 元 21 元 20 元 备注 2012 年 2012 年 2012 年 2012 年 2012 年 （三） 应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序 精算程序设计 按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。 按物业费使用的特点设计共用耗费体系和特殊耗费体系。然后分别按各类的财务指标关系进行统计排列设计计算程序。 完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。 精算程序的应用 按指标体系输入分类分项指标。 按精算程序输入相关数据。 按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。三、物业费各项测算结果说明 计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业服务费用，统一测算后按管理收费面积分摊。 物业费测算只包含地上收费面积部分。地下车库鉴于其使用性质和管理的特殊性。未纳入收费面积中。该区域应分摊的管理成本和自身管理成本的费用支出。由停车管理费中列支。其它维护维修费用由产权方自行支出。 物业费各项内容说明如下： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用 指管理服务人员工资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不能休假产生的加班费用、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。（各项福利及保险计提比例组成：社会保险%（医疗10%、 养老20%、工伤%、失业%、生育%）、住房公积金8%（低限）、教育经费3%、工会 经费2%（%）） 人工费中不包含地上地下停车管理的人工费用、不包括空调运行维护的人工费用。上述两项费用成本分别单独计入停车管理费和空调费中。应分摊的人工成本按照收费面积和总管理面积之比例值进行了分摊测算。只计入依管理面积比例分摊的费用部分。 行政办公管理费 办公用品费、交通费、能源费、通讯费及其它费用。 清洁卫生费 为保持公共区域和整个项目清洁卫生而产生的卫生间厕纸费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、垃圾清运费和处理费、外墙及首层地面清洗费等。常用的清洁工具及材料费因保洁外包而计入外包费用中。本项费用不包括本项目客户使用区域内部的清洁费用。 绿化养护费 绿化工具购置费及维护费，绿化用水、用电费，补苗费，农药化肥费等，不包括应由产权人支付的苗木更新费。 公共秩序