济南洪山路公寓项目定位报告.ppt

洪山路公寓工程定位报告;报告提纲;一、宏观市场;宏观市场之------ 济南房地产2023年宏观市场;近几年，济南GDP快速增长，城市宏观经济开展势头良好，形成房地产快速开展的动力和根底。;宏观市场分析-宏观政策综述;宏观市场分析-全年重点政策条文;宏观市场分析-宏观市场;宏观市场分析-宏观市场;宏观市场分析-宏观土地;宏观市场分析-2023年济南房地产市场展望;宏观市场分析-2023年宏观城市建设;宏观市场分析-2023年宏观城建规划;宏观市场分析-产业规划;一、宏观市场之------ 工程所在片区解读;宏观市场分析-2023年宏观城建规划;宏观市场分析-文博片区规划;宏观市场分析-文博片区规划;二、竞争环境;竞争环境之 ------周边市场环境整体分析;区域市场及公寓工程分析;区域市场及竞争工程分析-----奥体文博片区住宅市场工程及均价;金色为高档公寓 白色为低档;周边同类产品分析;工程客群分析;工程优劣势分析;工程根本数据;竞争环境之 ---典型案例介绍;名士MINI公馆;工程根本属性：奥体板块大型高档住宅工程;户型面积;装修标准：800元／平米;鲁商国奥城;工程根本概况;万达达人界;工程根本数据;装修标准：800元/平米;户型图;小结;三、工程本体;工程本体之 ----地块分析;项目;奥体中心;地块周边环境及分析(一);地块周边环境及分析〔二〕;工程本体之 ----工程属性;区 位;自 然;工程本体之 ----工程优劣势;1.本项目位于济南市东部新城的核心地段，属于奥体中心片区。周边商场、 学校、金融、医疗等配套齐全，交通便利快捷，并不断得到完善，发展前景和 升值空间无可比拟。 2.改地段自然资源丰富，拥有良好的自然水系山脉景观优势；项目内部 环境优美和谐，低容积率，低建筑密度、高绿化率，整体呈现“依山傍水” “闹中取静”的氛围。 3.项目品质较高，采用玻璃幕墙、高档建筑材料打造，设计风格简洁时尚， 户型安排方正、集约。 4.项目周边有多个成熟小区和机关单位宿舍,居住氛围良好。 ;1.项目规模不大，没有大型项目配套，难以形成规模优势。 2.距离周边机关及企事业单位稍远（相对于其它同类公寓项目），目前商业氛围 较弱， 3.品牌知名度不高。 ;1.国家房地产政策及宏观调控政策的不确定性。 2.济南西部和北部价值洼地的开发，可能会影响到本案价值的提升。 3.周边原有及相继推出的一些高档公寓项目，将不可避免的对本项目造成一定 影响，分流部分目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击。;1.此地块位于《济南城市房地产业中长期发展规划》(2010-2020)地产开发 的重点片区之一 ， 另据规划济南重心将东移，该地区拟建成为中央商 务区 ，地块投资升值空间较大。 2.国家对商业地产政策相对宽松，项目市场前景可观。 3.高档公寓销售状况良好，市场对该类产品认可度较高。 4. 九年一贯制学校（规划中），银座超市建成并且即将开业。 ;小结： 通过有效整合工程在区位、产品、环境等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性工程。;四、客群定位;项目名称;通过对工程自身的特点和济南公寓市场上各工程具体情况的分析，得出本工程的目标客户群定位为： 济南市社会中层人士 我们将这一层次人群，具体到我们工程分为以下几类：;企事业单位中高层〔主力客群〕;目标客户群定位;贷款比例;本工程目标客户群特征 ;本工程目标客户群需求分析 ;本工程目标客户群购房目的 ;本工程目标客户群购房目的 ;小结;五、价格预估;价格策略分析：参考济南市在售公寓工程;要素;价格预估-工程静态比准价格及计算过程;3100;鉴于目前市场政策趋紧，房地产市场前景不明朗，预计近期区域市场住宅价格平均增长幅度会较小，根据市场状况，本工程预计年价格平均增长率应略高于年最低平均增幅，约为12%左右 根据目前市场去化速度及土地出让规定分析，预计本工程的销售周期约为8个月,大约在2023年中旬推出，2023年底或2023年年初售罄，前后约8个月 价格预估：入市时〔预计2023年6月〕：(11486元+11486元*12%*6个月/12个月=12175元 工程售罄〔预计2023年2月〕:〔11486元+11486元*12%*14个月/12个月=13094〕----基于市场比较法与年平均溢价率得出 ;六、产品建议;工程根本经济技术参数 占地面积：15456平米 容积率：1.727 建筑面积：26692平米 绿化率：42.3% 建筑密度：24%;物业开展建议－首先要思考的几个问题;物业开展建议是与工程定位相一致的能形成价值点和竞争力的因素;利用优势躲避劣