市场分析方法与房地产市场分析举例教学 看-.pptx

第一节 市场分析的作用及难度 第二节 市场分析的目标 第三节 行业分析方法 第四节 项目分析方法 第五节 房地产市场分析举例 第六部分 市场分析方法 第一节 市场分析的作用及难度 1 、投资必须以市场为导向 投资必须有回报 ， 回报来自市场 ， 不尊重市场规律， 就不会有回报。 2 、两个重大参数直接与市场有关 经济评价中四个重要参数 ， 产量和售价两个直接与 市场有关。 3 、难在市场是只无形的手 很难看见 ， 但影响无处不在。 相关关系： 销售数量与销售价格存在价格弹性 营销策略： 为实现计划销量和售价提供保证 研究重点： 可研和项目评估主要是销量和售价 商业计划书 、 实施阶段加营销策略 第二节 市场分析的目标 市场分析目的： 将产品以最合适的价格卖出去 研究对象： 销售数量 、销售价格 、 营销策略 分析目的： 掌握宏观趋势 源头分析： 带动行业发展的相关行业 ， 影响因素 ， 影 响因素的变化趋势 ， 用统计数据说话。 主要分析内容： 需求量趋势分析 、供应量趋势分析 、 价格变动趋势分析。 需求量分析： 相关性分析+相关行业趋势+需求量分析 供应量分析： 列出重要厂家 、 资源 、 项目建设周期 供需关系分析： 供需平衡状态（三种典型状态） ， 行业 发展阶段（进入 、成长 、成熟 、衰退） 。 价格趋势分析： 供求关系与当前价位共同决定价格走势 第三节 行业分析方法 前提下 ， 推算最合理的销售量。 2 、价格定位： 初定产品价格 与同行比较 ， 确定有竞争能力的价格； 性价比分析 ， 确定客户可接受的价格； 3 、校准产品价格 与替代产品比较 、 与替代用途比较 4 、预测项目产品未来价格 结合宏观趋势分析 ， 预测未来产品价格 第四节 项目分析方法 一 、可行性研究与银行贷款评估要求 1 、产品定位： 找出最好的产品数量搭配 通过方案优化 ， 确定最佳产品方案 ， 在价格确定的 任务 、估算营销费用。 6 、现金流量分析 预测销售速度（每个时段的营销数量） ， 与预测价 格相乘 ， 得到销售合同额或现金流。 7 、 营销策划报告 将上述1～6步分析过程的数据取得 、 分析计算 、推 理论证和分析结论等整理出来形成报告。 二 、计划书及营销策划报告还需增加内容 5 、 营销策略 找出可行的方法 ， 实现确定的产品和预测的价格 。 包括： 制定收入目标 、价格目标与定价策略 、 安排营销 一 、价格趋势分析 二 、 市场定位分析方法 三 、产品定价与竞争能力分析 四 、项目评价价格预测 五 、销售策略 第五节 房地产市场分析举例 宏观趋势分析内容： ◆供需分析—— 土地储备水平 ↓需求量预测 ↓供应量分析 ↓供需分析 ◆价格变动趋势 ↓当前价位分析—— 房价收入比 ↓当前价位与变动趋势分析—— 理性回归幅度 ↓用供需关系修正价格变动趋势—— 确定理性回归幅度 一 、价格趋势分析方法 理论： 供需关系与当前价位共同决定价格走势 2000 207 16 . 2 3357 2001 210 17 . 2 3603 247 40 287 287 2002 212 17 .8 3781 177 130 307 594 2003 217 18 .6 4034 254 180 434 1028 2004 223 19 . 5 4339 304 200 504 1532 2005 229 20 .4 4676 337 200 537 2069 2006 236 21 .4 5053 377 200 577 2646 2007 243 22 . 5 5472 419 200 619 3265 2008 251 23 .6 5912 440 200 640 3905 2009 258 24 .8 6398 487 200 687 4592 需求量预测 指标： 一个城市住宅总量 、每年新增需求量 住宅总量=人均住宅面积×城市人口 序号 项目 1 市区人口 2 人均居住面积 3 住房面积①×② 4 新增面积 5 拆迁量 6 需求量④+⑤ 7 累计需求量 单位 万人 万M2 万M2 万M2 万M2 万M2 万M2 项目 土地累计投放量(1 . 1+1 .2) 存量土地 新增土地供应量 商品住宅可开发量(2 . 1+2 .2+2 .3) 存量土地可开发量 存量房 新增土地可开发量 商品住宅累计可开发量 累计已开发量 年末存量土地商品住宅可开发量(3-4) 供应量分析 指标： 年末存量土地商品住宅可开发量 2001 601 553 48 932 704 160 6